Как расторгнуть договор на ипотеку? Причины, процесс, способы. Как расторгнуть договор залога


Расторжение ипотечного договора: варианты

Как расторгнуть ипотечный договор с банкомВозможно ли расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика? В отличие от потребительского кредитования расторжение ипотечных договоров не только встречается на практике, но и происходит довольно-таки часто. Это связано как с особенностями ипотеки (целевое и залоговое кредитование), так и нередко возникающими у банка основаниями заявить о необходимости расторжения договора.

Наиболее часто расторжение ипотечного договора осуществляется:

  • по инициативе банка, поводом для чего становятся существенные нарушения заемщиком условий ипотеки;
  • по соглашению сторон, когда банк и заемщик находят компрессное для всех сторон решение.

К сожалению, расторжение ипотечного договора по инициативе и одностороннему решению заемщика практически нереально, хотя с точки зрения закона и допустимо. Здесь возникают все те же самые сложные, что и при попытках заемщиков расторгнуть договоры потребительского кредитования – крайне трудно подобрать основание и практически нельзя, за исключением единичных случаев, доказать наличие такого основания.

Расторжение ипотечного договора по инициативе банка

В большинстве случаев инициатором расторжения ипотечного договора становится банк. Причиной может послужить любое серьезное нарушение заемщиком обязательств, но, как правило, банки ссылаются:

  1. На нецелевое использование заемных средств – на любые нужды и цели, которые не оговорены условиями договора. Несмотря на то, что сегодня заемщикам крайне трудно скрыто распорядиться полученным финансированием, некоторым удается, в том числе с использованием разного рода «серых» схем, направить средства на совсем иные цели, нежели указано в кредитном договоре.
  2. На обман, предоставление клиентом ложных сведений, поддельных документов при оформлении ипотеки. Сами по себе выявленные факты редко ведут к расторжению договора, но если они стали причиной или поспособствовали нарушению заемщиком обязательств, то банк обязательно воспользуется ситуацией и либо предложит заемщику расторгнуть договор по соглашению, либо обратиться с соответствующим иском в суд.
  3. На нарушение условий залога, что повлекло его утрату, порчу, серьезное уменьшение стоимости. Обеспечение, которое утратило свой первоначальный вид или существенно потеряло в цене по вине заемщика-залогодателя, объективно уже не может считаться надежным. Не исключено, что перед расторжением договора банк потребует предоставить иное обеспечение для изменения условий ипотеки, но вполне вероятно, особенно если есть проблемы с погашением кредита, сразу же заявит о расторжении.
  4. На нарушение условий страхования залога. В этом случае складывается примерно такая же ситуация, как и при утрате залогом своих первоначальных характеристик. Но для начала, скорее всего, заемщику поступит требование об устранении нарушений.

Если заемщик просто не платит по ипотеке, то о расторжении договора сразу обычно речи не идет. А вот если банк посчитает нужным обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности, то одновременно будет заявлено и требование о расторжении ипотечного договора.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Бесплатная консультация юриста по телефонуМосква и область: +7-499-938-54-25
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуСанкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуФедеральный: +7-800-350-84-02

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор

Такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Другое дело, что реализовать это право практически нереально. Единственное более-менее «рабочее» основание – существенное изменение обстоятельств, в следствие чего заемщик не может выполнять свои обязательства. Но нужно будет доказать, что о таком изменении обстоятельств заемщик не мог предполагать на момент оформления ипотеки, равно как и не мог предпринять меры, чтобы такие обстоятельства предотвратить, а при их наступлении – устранить.

Учитывая, что ипотека традиционно сопровождается страхованием жизни, здоровья заемщика, а также страхованием залога, или по крайней мере такие предложения поступают от банка, то доказать невозможность предположения существенного изменения обстоятельств нельзя. Финансовые проблемы заемщика, приведшие к неспособности погашать долг, не принимаются во внимание даже в суде и даже при форс-мажоре. Яркий пример – проблемы заемщиков по валютной ипотеке, возникшие в 2014-2015 годах из-за резкого падения курса рубля. Все, что было предложено таким заемщикам – воспользоваться реструктуризацией (рефинансированием) или госпомощью по линии АИЖК.

Расторжение ипотечного договора по соглашению сторон

Это самое лучшее, пожалуй, решение для всех сторон. Но банки не пойдут на соглашение, если оно не будет для них выгодным.

Наиболее часто удается достигнуть соглашения в следующих случаях:

  1. Заемщик хочет продать залог и расплатиться за счет вырученных средств по кредиту. Чтобы снизить свои риски и получить деньги, банк, скорее всего, предложит реализацию залога своими силами или под его полным контролем.
  2. Заемщик хочет отказаться от ипотечного договора с переводом долга и других обязательств на другое лицо. Фактически в такой ситуации речь идет и о продаже залога, и о передаче вслед за этим своих кредитных обязательств. Если удастся этот вариант согласовать с банком, то ипотечный договор расторгается, а новый – заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.

Другие варианты тоже не стоит сразу же отвергать. В любом случае, если возникла необходимость расторгнуть договор, придется обращаться в банк. Не исключено, что взаимными усилиями будет найден оптимальный вариант.

law03.ru

❶ Как расторгнуть ипотеку 🚩 банк договор ипотеки 🚩 Ипотека

15 июля 2018

Автор КакПросто!

Расторжение ипотеки – все чаще возникающая в современное время проблема. Что бы ни являлось причиной расторжения договора, грамотное его проведение поможет заемщику избежать излишних финансовых потерь.

Как расторгнуть ипотеку

Статьи по теме:

Вам понадобится

  • - договор ипотеки;
  • - письмо-просьба банку о расторжении договора;
  • - заявление в суд.

Инструкция

Ипотека является одной из разновидностей залога. Она представляет собой залог не только жилья, но и любого вида недвижимости, к которым, согласно Гражданскому Кодексу, относятся земельные участки, здания, объекты незавершенного строительства.

При заключении с банком договора ипотеки, внимательно ознакомьтесь не только с порядком выплат, но и с прописанной в нем возможностью расторжения ипотечного договора, поскольку этот процесс может привести к большим финансовым потерям заемщика. Причиной расторжения договора может быть невозможность оплачивать денежные средства по кредиту, а также продажа или обмен заемной квартиры. В этих случаях постарайтесь прийти с банком к соглашению о наиболее оптимальной форме погашения ипотечного кредита или выкупа недвижимости ее будущим владельцем. Согласно законодательству, неудовлетворительное финансовое состояние банка (вплоть до банкротства) не является поводом расторжения договора ипотеки. При необходимости расторжения договора ипотеки обращайтесь в банк-кредитор с просьбой расторгнуть договор по обоюдному согласию. Если в договор, заключенном при выдаче ипотеки, прописан механизм расторжения данного договора, рассчитывайте на выполнению этих процедур. Будьте готовы к тому, что необходимо будет погасить банку полную денежную сумму, полученную от банка в кредит, а также сумму оплаты обязательного платежа по случаю отказа от кредита (ранее называлась комиссией банка при расторжении ипотеки). Если банк отказал в расторжении договора (в письменном виде) или ожидание его ответа превысило 30 дней, для разрешения возникшего спора обращайтесь в суд. Судебное расторжение договора должно быть вынесено с точки зрения нанесения наименьшего ущерба обеим сторонам, поскольку четких законодательных актов по данному вопросу не существует. С расторжением договора обязательства сторон по нему прекращаются.

Предложение от нашего партнера

Видео по теме

Обратите внимание

Если ипотека стала проблемной, но в квартире вы нуждаетесь, постарайтесь реструктуризировать договор, сдать недвижимость в аренду и т. д.

Полезный совет

Чтобы продать квартиру под ипотекой с наименьшими потерями, можно обратиться в специализированные компании, имеющие опыт подобных юридических действий.

Источники:

  • расторжение ипотеки в 2018

Совет полезен?

Распечатать

Как расторгнуть ипотеку

Похожие советы

www.kakprosto.ru

Как расторгнуть договор ипотеки?

Ипотечный кредит имеет массу как положительных сторон, так и отрицательных. К последним в том числе можно отнести форс-мажорные обстоятельства, из-за которых заемщик может оказаться, что называется, у разбитого корыта. Вот вам пример: если потребительский кредит сегодня банки выдают в лучшем случае на 3-5 лет, то средний срок продолжительности ипотечного кредитования составляет 10-15 лет. А за это время, согласитесь, произойти может очень многое. Взять, к примеру, нестабильную экономическую ситуацию в нашей стране, из-за которой многие предприятия были вынужденны сократить своих сотрудников. И что делать людям, особенно если они выплачивают ипотечный кредит? Искать новую работу? В кризисное время сделать это нелегко, да и не факт, что заработной платы хватит для того, что бы покрыть расходы по выплате кредита.

В связи с различными событиями в жизни заемщика, последний начинает думать о возможном выходе из ситуации, в том числе и о расторжении кредитного договора. А можно ли вообще это сделать? Давайте разбираться.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Да, расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика имеет место быть, но все далеко не так просто, как хотелось бы. Почему? Сейчас узнаете.

Если у заемщика начинаются неприятности с доходами и он не может выплачивать полную сумму ежемесячного долга или даже ее часть, ему стоит обратиться в банк и рассказать о своей ситуации. Да, не факт, что банк пойдет навстречу, но велика и вероятность того, что финансовая организация согласится с доводами своего клиента и смягчит условия кредитного договора (так называемая реструктуризация кредита). В том случае, если банк ни в какую не хочет помогать заемщику, у того есть несколько вариантов для расторжения договора.

  • Самый первый вариант — это внесение всей суммы долга единовременно. В таком случае договор прекращает свое действие, а жилье полностью переходит в руки заемщика, то есть банк в этом случае не имеет никаких претензий к своему уже бывшему клиенту. Но это, как вы понимаете, случай исключительный, потому как найти средства для одновременного платежа всей суммы долга под силу лишь единицам.
  • Второй вариант — это рефинансирование ипотеки. Рефинансирование — это получение еще одного кредита, которым погашается первый кредит на более выгодных условиях. Рефинансирование можно произвести как в этом же банке, если есть возможность, так и в другом.
  • Третий вариант — это продажа недвижимости. Как мы знаем, для того, что бы продать квартиру, купленную в ипотеку, нужно разрешение банка, а это целая проблема, поскольку банк имеет полное право отказать заемщику в его просьбе.
  • Наконец, расторжение договора возможно в том случае, если банк нарушает обязательства, которые прописаны в самом договоре. В этом случае заемщик может подать на банк в суд, что в свою очередь может помочь слегка «скостить» процентную ставку, если делом займется грамотный юрист. Но тело долга все равно никуда не денется и выплачивать его придется в любом случае.

Расторжение ипотечного договора по инициативе банка

Расторжение договора ипотеки может исходить и от самого банка, что, правда, происходит крайне редко.

  • Чаще всего банк требует погасить задолженность всю и сразу в том случае, если заемщик не выполняет обязательств по кредитному договору. Например, он просто перестает платить по договору и на звонки банковских работников не отвечает. В таком случае финансовая организация может потребовать возместить всю сумму долга. Если того не происходит, спустя определенное время банк может подать в суд, что бы продать квартиру и пустить вырученные денежные средства на оплату долга — ведь жилье находится в залоге у банка.
  • В последнее время банки начали добавлять в кредитный договор особый пункт, согласно которому заемщик не имеет право сдавать жилье. Если выясняется, что владелец квартиры все же решился на такой шаг, банк может потребовать расторжение договора.
  • Тоже самое касается и тех случаев, когда заемщик перестает оплачивать страховку. От страховки жилья он отказаться не может, а вот от взносов, например, по страховке жизни — может. Только это может быть невыполнением обязательств по договору, что сулит его расторжение.
  • Расторжение договора со стороны банка возможно даже в том случае, если заемщик решил, скажем, сделать перепланировку квартиру, не согласовав этот момент с финансовой организацией.

Стоит отметить, что в указанных случаях расторжение договора возможно как в случае договоренности сторон, так и по постановлению суда. Поскольку расторжение договора обычно не выгодно обеим сторонам, последние пытаются договориться о примирении и решении возникшей проблемы.

nalichnykredit.com

Как расторгнуть договор ипотеки и вернуть деньги? ― Москва

В Москве договор на ипотечный кредит отличается от других разновидностей валютных и рублевых договоров займов. Договору ипотеки характерен фактор долгосрочности и масштабности сделки по ипотеке. Цены на жилье по договору ипотеки остаются на высоком уровне. Срок ипотеки, взятой по договору на квартиру, редко составляет менее 15 лет. Спрогнозировать экономическую обстановку и исключить факторы риска при заключении договора ипотеки невозможно. Оформление любого договора ипотеки в каждом банке предполагает вероятность расторжения заключенной сделки ипотечного кредитования в одностороннем порядке или по соглашению сторон договора ипотеки.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе получателя ипотеки?

Предусмотреть форс-мажорные ситуации, затрудняющие погашение долга по договору ипотеки, невозможно. Поэтому в процессе ежемесячной уплаты ипотечных взносов по договору ипотеки многие заемщики ипотеки задумываются, можно ли преждевременно расторгнуть заключенный договор ипотеки с банком, и получить компенсацию средств, уплаченных по договору ипотеки. Условия каждого договора ипотеки, прописанные в договоре взятия кредита (ипотеки) на покупку квартиры, предполагают возможность прекращения действия договора ипотеки по следующим причинам:

  • Если кредитор нарушил договор ипотеки.Самовольное изменение ипотечной процентной ставки, уплачиваемой по договору ипотеки или необоснованные законодательными нормами требования досрочного погашения ипотеки являются прямыми причинами, позволяющими заемщику ипотеки расторгнуть действующий договор ипотечного кредитования. Однако денежные обязательства по ипотеке перед банком в таком случае не исчезнут, и погасить имеющийся долг по ипотеке придется.
  • Если необходимо рефинансирование договора ипотеки. Ипотечный кредит, взятый по договору ипотеки, предполагает возможность купить выбранную квартиру в ипотеку на более выгодных условиях, чем те, что заявлены банком-кредитором изначально. Ипотечный договор может быть переоформлен по другой ипотечной программе данного кредитора. Рефинансирование имеющегося договора ипотеки в любом другом банке позволит избежать завышенных ипотечных процентных ставок и значительной переплаты по ипотеке. В большинстве банков функционирует отделение, специализирующееся на рефинансировании договоров по ипотеке. 
  • Если нужно продать ипотечное жилье. При необходимости продать или по каким-либо причинам обменять объект ипотеки, клиент обязан досрочно произвести уплату ипотечных кредитных средств банку или заключить договор, позволяющий распределить сумму кредита по договору ипотеки на несколько ипотечных платежей.

Квартира в ипотеку: может ли банк расторгнуть договор?

Банк расторгнул действующий договор ипотеки? Возникает естественный вопрос, что делать? Избежать судебных разбирательств и сохранить вложенные в купленную по ипотеке квартиру средства помогут квалифицированные юристы. Основной причиной, которая могла сподвигнуть банк к досрочному расторжению договора ипотеки, является грубое несоблюдение условий договора на взятую ипотеку со стороны получателя ипотеки. 

Процесс досрочного расторжения договора ипотеки банком всегда сопровождается судебным иском, который может помешать заемщику вернуть деньги по ипотеке. Инициация банком расторжения действующего ипотечного договора может произойти по ряду других причин:

  • Отказ отзаключения договора страховки по ипотеке.Этот фактор повышает риски банка при взятии ипотеки. Они обоснованы отсутствием компенсации страховых платежей и расходов за порчу объекта ипотечного кредитования.
  • Несанкционированные изменения объекта ипотеки. Чтобы исключить вероятность разрыва действующего договора ипотеки банком-кредитором в одностороннем порядке, в ипотечном договоре прописываются условия, запрещающие перепланировку и комплексный ремонт ипотечной квартиры, купленной по договору ипотеки. Изменения объекта ипотеки влияют на стоимость объекта ипотечного кредитования, а их наличие контролируется инспекционными органами.
  • Ложные данные о заемщике ипотеки. Досрочно разорвать имеющийся договор ипотеки и потребовать вернуть деньги по ипотеке банк может, если заемщик ипотеки умышленно утаил информацию или предоставил банку неверные данные о доходах и месте работы при оформлении ипотечного договора. 
  • Нецелевое использование денег, взятых на ипотеку. Перенаправление ипотечных средств не на покупку выбранного жилья в ипотеку, а на не оговоренные в договоре ипотеки, цели. Влияние данной причины на желание банка расторгнуть заключенный договор ипотеки маловероятно, поскольку банк комплексно контролирует весь процесс ипотеки, начиная от подписания договора ипотеки и заканчивая оформлением квартиры в ипотеку.

Юридическая помощь заемщикам ипотеки

Профессиональная юридическая помощь в процессе расторжения действующего договора ипотеки – залог успешного завершения судебных тяжб, касательно договора ипотеки. Только практикующим специалистам в области ипотечных споров доступны методы грамотного проведения процесса разрыва соглашения или договора на ипотеку. 

Сомневаетесь, повлияет ли расторжение действующего договора ипотеки на ваше финансовое состояние и можно ли вернуть деньги за взятую ипотеку? Обратитесь за консультацией к специалистам по ипотеке. «Правосфера» - это возможность грамотно завершить ипотечную сделку с банком и расторгнуть неактуальный договор ипотеки.

pravo-sfera.ru

❶ Как расторгнуть договор ипотеки 🚩 договор ипотеки кредитная ипотека 🚩 Ипотека

15 июля 2018

Автор КакПросто!

Одной из разновидностей залога любой недвижимости является ипотека. Сегодня все чаще возникает вопрос о расторжении договора ипотечного кредитования. Для того чтобы в будущем исключить крупные финансовые потери, внимательно изучите все пункты договора кредитования перед его подписанием. Обязательно обратите внимание на наличие в договоре пункта о возможности его расторжения. Как расторгнуть договор ипотеки

Статьи по теме:

Инструкция

Одной из наиболее частых причин расторжения договора ипотеки является невозможность выплаты денежных средств по кредиту со стороны заемщика. Если вас уволили с работы или возникли иные причины финансового неблагополучия, в этом случае как можно скорее обращайтесь в банк или другую кредитную организацию с просьбой о расторжении данного договора.

Процедура расторжения должна выполняться в соответствии с действующим законодательством. Вам придется вернуть банку сумму, полученную в кредит, а также комиссионные, предусмотренные при отказе от кредита. Если банк отказывается расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон, обращайтесь в суд. Все обязательства сторон по данному договору прекращаются в момент его расторжения.

Если одна из сторон нарушила выполнение своих обязательств, это также может служить причиной для расторжения договора ипотеки. Как правило, инициатором расторжения договора выступает банк либо другая кредитная организация. Однако сегодня все чаще в этой роли выступает заемщик.

Иногда вместо расторжения договора, стороны принимают решение о внесении изменений в ранее подписанный документ. Обсудите с представителем банка варианты реструктуризации займа, возможно, банк предложит вам более выгодные условия погашения ипотечного кредита.

Договор ипотечного кредитования может быть расторгнут в случае обмена или продажи объекта недвижимости. В данной ситуации обсудите с банком все подробности дальнейшего погашения кредита.

Банкротство банка не всегда считается весомой причиной для расторжения договора. В этом случае обращайтесь в суд для решения этого вопроса. Расторжение договора ипотеки в судебном порядке проходит с точки зрения нанесения наименьшего ущерба для обеих сторон.

Предложение от нашего партнера

Источники:

  • расторжение договора ипотеки в 2018

Совет полезен?

Распечатать

Как расторгнуть договор ипотеки

Похожие советы

www.kakprosto.ru

Как расторгнуть ипотеку? Каким образом можно это сделать?

Ипотека – это популярный, но сложный тип займа, который выдается на довольно длительный срок и под высокие проценты.

За это время у заемщика могут случиться разные непредвиденные ситуации, которые оказывают прямое влияние на его благосостояние и возможность погашать долг.

Именно поэтому может возникнуть необходимость расторгнуть договор ипотеки.

Содержание статьи

Причины расторжения ипотеки

Как расторгнуть договор на ипотеку

Чаще всего заемщик больше не может выплачивать долг по кредиту. В таком случае нет смысла дожидаться начисления штрафов за просрочку или визита коллекторов, а лучше сразу же написать заявление и расторгнуть договор.

Вся процедура отказа должна проводиться в строгом соответствии с требованиями закона.

Заемщику нужно вернуть банку не только те деньги, которые были ему выданы на покупку недвижимости, но и комиссионные, которые будут начислены за отказ от договора.

После расторжения договора обе стороны больше не имеют друг перед другом никаких обязательств, потому и претензий быть не может.

Еще одной причиной расторжения договора может стать невыполнение одной из сторон своих обязательств. Обычно инициатором разрыва сделки бывает банк, но иногда на расторжении ввиду неких причин может настоять сам заемщик.

Особенно это актуально в случае банкротства банковской организации. Но банк может отказаться разорвать контракт, поэтому решать такие споры лучше всего в суде, который примет максимально выгодное для обеих сторон решение.

Советуем почитать: как взять отсрочку по ипотеки?

Как предотвратить расторжение договора?

От расторжения договора можно отказаться и решить проблему более мирным путем: к примеру, заняться реструктуризацией долга. В результате в плюсе остается кредитная организация, которая не теряет клиента и сам заемщик, процентная ставка по кредиту для которого снижается.

Многие заемщики боятся того, что у банка-кредитора может быть отобрана лицензия, и им придется разрывать договор еще до окончательного погашения долга.

Обычно если банк обанкротился, назначается его приёмник, который и решает дальнейшую судьбу выданных предшественником кредитов.

Заёмщику лишь выдадут новые реквизиты для уплаты долга. Но не только невозможность проводить выплаты по договору может толкнуть заемщика разорвать действующий контракт.

Это может произойти, если залоговая квартира продается. В такой ситуации банк и заемщик составляют новый договор, условия которого подразумевают выкуп недвижимости будущим собственником таким образом, чтобы погашение оставшейся задолженности проводилось своевременно.

Процесс расторжения договора ипотечного кредита

При ипотечном кредитовании залогом выступает приобретённая недвижимость, потому сначала необходимо решить этот вопрос.

Проще всего обратиться за помощью к банку-кредитору и внимательно изучить договор, который был с ним заключен. Обычно там подробно описан весь порядок расторжения договора по разным причинам.

Если основной причиной отказа от ипотеки является невозможность далее выплачивать проценты по кредиту, банк сначала может предложить начать процедуру реструктуризации долга.

В такой ситуации тоже можно расторгнуть ипотеку, тогда финансовая организация выставляет приобретённую недвижимость на торги, где ее приобретает новый покупатель.

Таким образом банк получает назад свой долг, а если некая сумма денег остается – ее могут вернуть заемщику.

Способы расторжения договора ипотеки

Способы расторжения договора ипотеки

Разорвать его можно по обоюдному согласию с банком или же посредством обращения в суд. В любом случае процедура должна выполняться строго в соответствии с действующим законодательством.

Заемщик часто может понести большие траты за расторжение, чем банк, его могут обязать выплатить разные штрафы и неустойки. Именно поэтому он должен быть ознакомлен со всеми тонкостями разрыва договора ипотечного кредита, знать свои права и обязанности, чтобы не нести серьезные финансовые затраты.

Любое нарушение своих обязательств одной из сторон – это повод к расторжению договора. Оно должно быть существенным, т.е. привести к потерям у другой стороны.

Но в таком случае простой разрыв контракта – это еще не панацея от всех проблем, ведь договор можно просто несколько изменить так, чтобы все остались довольны итоговыми обязательствами и не остались в проигрыше.

Иногда банк может просто не соглашаться расторгнуть действующий договор ипотеки, в таком случае заемщику следует обращаться за помощью в суд и только там ему помогут разорвать отношения с банком. В любом случае – это довольно сложная операция, которая потребует дополнительных финансовых затрат.

Полезная статья: страхование жизни при взятие ипотеки.

Чтобы сэкономить свое время и нервы, лучше нанять опытного юриста, который досконально знает все тонкости данной процедуры и поможет разрешить проблемы правового характера.

Можно даже обратиться в специализированную фирму, которая может выполнить выкуп ипотечной квартиры своего клиента.

moneybrain.ru

Департамент банковского аудита к вопросу о применении практики расторжения кредитного договора, обеспеченного залогом.

Ответ

Мнение аудитора.

Гражданское законодательство не ограничивает кредитора в расторжении основного договора вне зависимости от наличия или отсутствия обеспечения в виде залога.

Требование о расторжении кредитного договора, как было указано выше, целесообразно как при отсутствии обеспечения по кредиту, так и при наличии обеспечения, так как направлено, в том числе, на снижение потерь Банка вследствие обязанности уплаты налога на прибыль по начисленным процентам.

 

 

Обоснование мнения аудитора.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренные статьей 334 ГК РФ и статьей 1 Закона № 2872-1.

Отношения залога создают для кредитора дополнительные гарантии получения исполнения по обязательству в пределах стоимости заложенного имущества.

Поскольку в рассматриваемой ситуации обязательство не было исполнено, то кредитор (Банк) имеет право обратить взыскание на заложенное имущество (статья 348 ГК РФ).

Гражданское законодательство не ограничивает кредитора в расторжении основного договора, если оно обеспечено залогом.

Важно отметить, что договор залога носит акцессорный характер, то есть он не является самостоятельным договором. Как установлено в п. 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается вместе с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Указанное означает, что в случае, если основной договор (т.е. кредитный договор) будет расторгнут, а Банк не предъявит исковое заявление о взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество одновременно с иском о расторжении договора кредитор (Банк) утратит право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. При этом не имеет значения, каким образом прекратит свое существование основной договор: будет ли он расторгнут в одностороннем порядке в суде либо будет иметь место соглашение сторон о расторжении договора.

В отношении суммы основного долга и процентов, начисленных до расторжения кредитного договора в настоящее время сложилась достаточно противоречивая арбитражная практика.

Так, например, известен случай, когда расторжение договора не привело к прекращению залога (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.1996 № 6278/95). Коммерческий банк заключил кредитный договор с заемщиком. Обязательства последнего обеспечивались залогом его имущества. Кредитный договор предусматривал открытие так называемой кредитной линии, то есть предоставление кредита в течение продолжительного времени и по частям. По условиям договора заемщик обязан был периодически уплачивать проценты и возвращать полученные ранее суммы кредита. Из-за нарушения заемщиком указанной обязанности коммерческий банк предъявил иск о расторжении договора на основании его существенного нарушения, взыскании долга, а также заявил требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Суд иск удовлетворил полностью. На данное решение был принесен протест, в котором предлагалось в иске об обращении взыскания на предмет залога отказать, на том основании, что согласно ст. 453 ГК при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, а с прекращением стороной обеспеченного залогом обязательства в силу ст. 352 ГК прекращается и залог, поэтому у суда не имелось правовых оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не согласился с доводами протеста и решение оставил в силе, указав, что расторжение кредитного договора не прекратило основного обязательства заемщика по возврату ранее полученных кредитных средств и уплате процентов за пользование ими, а одновременно с основным обязательством заемщика продолжает действовать и обеспечивающее его обязательство – залог.

Противоположную точку зрения принял ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 28.07.2004 № Ф04/3927-556/А75-2004), который указывает, что вывод суда о том, что взыскание на имущество может быть удовлетворено при удовлетворении основного обязательства, в обеспечение которого заключен договор залога, является ошибочным. В обосновании своей позиции суд ссылается на статью 352 ГК РФ, согласно которой после расторжения договора займа между сторонами прекращаются правоотношения по договору залога, заключенному в обеспечение займа.

Назад в раздел

www.mosnalogi.ru


Смотрите также