Ипотека жилья. Регистрация договора залога в росреестре
Росреестр
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной согласно ст.13 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
предприятие как имущественный комплекс;
право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав.
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.
Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.
Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа регистрации прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости залогодатель и залогодержатель передают в орган регистрации прав подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа регистрации прав до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
В целях государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной в реестр прав на недвижимость вносятся:
запись о сделке - государственной регистрации соглашения об изменении содержания закладной;
изменения в запись об ограничении (обременении) (в записи об ограничении (обременении), если предметом ипотеки является не один объект недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенный на нем жилой дом).
Произведенная государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной удостоверяется путем проставления на соглашении штампа регистрационной надписи на документах (специальной регистрационной надписи, если соглашение было представлено в виде электронного документа). Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
Регистрация законного владельца закладной осуществляется посредством заполнения новой записи об ограничении (обременении) - государственной регистрации ипотеки в пользу нового залогодержателя.
В новую запись об ограничении (обременении), за исключением сведений о залогодержателе, вносятся сведения, аналогичные сведениям записи об ограничении (обременении), в которой был указан первоначальный залогодержатель или предыдущий законный владелец закладной.
В новой записи об ограничении (обременении) в отношении залогодержателя указываются данные лица, обратившегося с целью внесения регистрационной записи о нем в качестве законного владельца закладной. В отношении документов-оснований дополнительно указываются реквизиты документа-основания внесения этих сведений.
rosreestr.ru
Росреестр
На вопросы читателей отвечает Евгения Федорова, ведущий специалист-эксперт межмуниципального отдела по Дмитриевскому, Железногорскому и Хомутовскому районам Управления Росреестра по Курской области.
- Обязательно ли регистрировать ипотеку в Росреестре?
- Да. По сути своей, регистрация ипотеки в Росреестре – это последняя часть оформления услуги ипотечного кредитования. Таким образом сделка подтверждается на государственном уровне. Как указывает статья 20 п.2 Федерального закона «Об ипотеке» от 7 мая 2013 года, каждая ипотека должна быть обязательно зарегистрирована.
- Есть ли особенности при оформлении права собственности, полученного при ипотеке?
- Оформление такого права собственности происходит по общим правилам оформления недвижимости. Различие имеются только в составе документов, которые требуются для регистрации, а также в необходимости снятия обременения после погашения задолженности.
- Какие же документы необходимо представить для регистрации ипотеки в Росреестре?
- При регистрации ипотеки в Росреестре заемщик должен иметь пакет из следующих документов:
-заполненное заявление о регистрации ипотеки залогодателем и залогодержателем;
-паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя;
-ипотечный договор, а также документы, которые указываются в этом договоре в виде приложений;
-документ о залоге имущества, а также документы, указанные в приложении;
- договор о предоставлении займа, кредитный договор или какой-либо другой договор, по которому обеспечивается выполнение условий ипотеки.
Если регистрацию проводит юридическое лицо, то также необходимо предъявить учредительские документы и свидетельства, которые подтверждают право осуществлять деятельность от имени юридического лица.
Помимо основного перечня документов могут потребоваться и такие, как:
- документ, который подтверждает полномочия сторон на подписание договора;
- отчет, в котором содержится информация об оценке недвижимости;
- паспорт объекта культурного наследия, если недвижимость является таковым;
- согласие другого супруга о праве единоличного владения недвижимостью (при наличии брачного договора, в котором описывается подобная ситуация).
- Скажите, а какие сроки регистрации ипотеки жилья?
- Сроки регистрации ипотеки на жилые помещения сокращены, то есть 5 (пять) рабочих дней с момента подачи документов на государственную регистрацию.
- Каким образом собственник жилого помещения может узнать об обременениях?
- Чтобы узнать, какие обременения наложены на квартиру, в том числе и ипотеку, собственник квартиры может обратиться в регистрационную палату или в МФЦ с запросом о предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав.
- Как и в какие сроки можно снять обременение на жилое помещение?
- Обременение можно снять по окончании выплат в порядке подачи двух заявлений - залогодателя и залогодержателя. Если банк прекращает свою деятельность как юридическое лицо и ликвидируется. Для этого необходимо принести в пункты приема документов выписку из Единого государственного реестра, где есть информация о ликвидации.
Когда оформление ипотеки происходит по закладной, то нет необходимости в присутствии представителя банка. При регистрации будет достаточно закладной, на которой будет отметка банка о выполнении кредитных обязательств в полной мере. Также есть возможность заказать новое свидетельство, где не будет отметки об обременении, при этом заплатив положенную госпошлину. Само обременение снимут за три дня.
rosreestr.ru
Росреестр
Актуальным вопросом в сфере правоприменительной практики является вопрос принятия регистратором решения о государственной регистрации смены залогодержателя в случае наличие в ЕГРН запретов на регистрационные действия.
Позиция Управления Росреестра по Курской области по данному вопросу основывается на нормах права, а также судебной практике.
Решением Арбитражного суда Курской области были удовлетворены в полном объеме требования индивидуального предпринимателя о признании незаконными решений Управления об отказе в государственной регистрации внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке в связи с заменой залогодержателя в отношении земельного участка и здания.
На государственную регистрацию были поданы документы о государственной регистрации договора уступки прав (требований) от Банка и физического лица.
В качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации были предоставлены договор уступки прав (требований), вытекающий из Кредитного договора, по которому цедентом выступает Банк, а цессионарием – физическое лицо.
Основанием для отказа в государственной регистрации послужило наличие запрета на совершение регистрационных действий в ЕГРН на земельный участок и здание, внесенных на основании постановлений судебного пристава-исполнителя.
Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции сделал вывод, что уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее правовое положение объектов недвижимости.
При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 ГК РФ, цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.
Учитывая, что собственник предмета залога не меняется, внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке сведений о замене залогодержателя не затрагивает существо установленного судебным приставом-исполнителем запрета, направленного на недопущение отчуждения спорного имущества должником и на его дополнительного обременения.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что внесение в ЕГРН записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, указанной в Определении Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 305-КГ16-6316 по делу № А40-72360/2015, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.09.2015 № Ф10-2991/2015 по делу № А14-4152/2014.
Таким образом, наличие в ЕГРН запретов на регистрационные действия не является препятствием для государственной регистрации смены залогодержателя.
rosreestr.ru
