Комментарий. Судебная практика разрешения споров по договору ипотеки. Влечет ли изменение стоимости залога заключение договора ипотеки


Минусы ипотеки в силу договора (Пластинина Н.)

Все статьи > Минусы ипотеки в силу договора (Пластинина Н.)

Минусы ипотеки в силу договора (Пластинина Н.)

Заключая договор об ипотеке в обеспечение исполнения обязательств, немногие задумываются о том, что договор может оказаться "нерабочим", то есть не выполняющим свои обеспечительные функции. Поговорим о минусах договора ипотеки и рисках, возникающих с его заключением.

Основное призвание ипотеки - обеспечивать выполнение заемщиком своих обязательств по кредиту. Договор ипотеки (в отличие от ипотеки в силу закона) может быть заключен как с заемщиком, так и с третьим лицом, являющимся собственником закладываемого имущества. В отличие от ипотеки в силу закона ипотека в силу договора очень часто оспаривается со стороны залогодателей. Однако риск этот был бы не так опасен, если бы не решения, принимаемые судом в пользу залогодателей, а не кредиторов! Рассмотрим минусы ипотеки в силу договора, приводящие к рискам превращения договора ипотеки в "нерабочий" документ.

МИНУС N 1: РИСК ОТКАЗА СУДОМ В ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ЖИЛЬЕ

Как указал Конституционный Суд РФ в своем Определении от 17.01.2012 N 13-О-О, запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, установленный абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке") не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.Из совокупности норм статей 3, 4, 50, 78 ФЗ "Об ипотеке" следует риск невозможности обращения взыскания за заложенное жилье по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или ремонтом жилья, если указанное жилье окажется единственным пригодным для проживания помещением для залогодателя и его семьи.Пример из практики. Банк обратился к заемщику - ООО и физическим лицам - поручителю и залогодателю с иском о взыскании суммы долга по кредиту, выданному ООО, и обращении взыскания на заложенное имущество. В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО по кредитному договору, согласно которому кредит был выдан банком на пополнение оборотных средств, т.е. на цели, не связанные с приобретением или строительством жилого дома или квартиры, их капитальным ремонтом или иными неотделимыми улучшениями, а также с погашением ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Принимая во внимание это обстоятельство, а также то, что спорная квартира является единственным жильем для ответчика-залогодателя, со ссылкой на ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" суд в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенную залогодателем - физическим лицом квартиру отказал. При этом остальные требования банка (о взыскании суммы долга с ООО и поручителя) были удовлетворены (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу N 33-5043/2015 <1>).--------------------------------<1> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1320592;dst=4294967295;rnd=177853.8072175297420472;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=DEA443100A600CA2148FC06CF9B63123;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100010%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1-100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=9664780391778539616907518357038

Вывод: существует риск отказа судом в обращении взыскания на жилое помещение, являющееся единственным жильем для залогодателя и выступающего предметом залога по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств третьего лица по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или строительством жилья.

МИНУС 2: РИСК ОТКАЗА СУДА В ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ДОГОВОРУ ИЗ-ЗА НЕЗНАЧИТЕЛЬНОСТИНАРУШЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, НЕСОРАЗМЕРНОСТИ СУММЫ ДОЛГА И СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА

Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 ФЗ "Об ипотеке".Исходя из оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных п. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке", обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания (п. 2 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке").На деле оказывается, что указанные нормы действительно применяются судами при рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилье.Пример из практики. Кредитор требовал взыскания долга и обращения взыскания на заложенную квартиру. Из материалов дела следовало, что кредит банку практически был выплачен супругами-созаемщиками. Однако расторжение брака и раздел имущества (в том числе долгов) помешал им исполнить свои обязательства до конца. Размер задолженности, взысканной судом в пользу банка, составил чуть ли не 1/10 часть стоимости заложенной квартиры (то есть 5% для каждого из заемщиков). Суд, однако, отказал в обращении взыскания на заложенную квартиру, поскольку допущенное заемщиками/залогодателями нарушение обязательств по кредиту незначительно и несоразмерно стоимости заложенного имущества. Банк же попытался оспорить данное решение, указав, что в силу положений п. 1, 3 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке" на заложенное имущество обращается взыскание даже при условии, если просрочка незначительна. Но вышестоящий суд не изменил решение суда первой инстанции, придерживаясь той же позиции (Апелляционное определение Самарского областного суда от 26.05.2015 по делу N 33-5552/2015 <2>).--------------------------------<2> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1213400;dst=4294967295;rnd=177853.7363434373401105;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=DEA443100A600CA2148FC06CF9B63123;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100010%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1-100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=213475849817785336425799154676497

Вывод: если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.

МИНУС 3: РИСК ОТКАЗА ЗАЛОГОДАТЕЛЯ РЕГИСТРИРОВАТЬ ДОГОВОР ИПОТЕКИ

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Согласно п. 2 указанной статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.Из изложенной нормы следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя. В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.Следует отметить, что при ипотеке в силу договора такая ситуация не редка. Подписав договор, залогодатель, уклоняясь от регистрации договора в Управлении Росреестра, тем самым пытается обеспечить его ничтожность.Пример из практики. Кредитором и гражданином был заключен договор займа. Одновременно с договором займа между теми же сторонами был подписан договор залога, в п. 1.1 которого указано, что в целях исполнения обязательств по договору займа ответчик передает залогодержателю квартиру с указанием характеристик предмета залога. В тексте договора залога на его последней странице содержится рукописная запись заемщика о том, что с пунктом 1.1 договора она не согласна, далее ответчиком поставлена подпись. Сумма займа была выдана заемщику согласно расходному кассовому ордеру. Заемщиком направлено в Управление Росреестра заявление о прекращении государственной регистрации договора залога. Управление Росреестра сообщило кредитору об отказе в государственной регистрации договора залога ввиду отсутствия согласия второй стороны сделки на его регистрацию. Ввиду указанной ситуации кредитору со ссылкой на п. 2 ст. 165 ГК РФ пришлось обратиться в суд с иском об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию договора залога. Суд, однако, в указанных обстоятельствах пришел к выводу об отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 165 ГК РФ. Изучив пометки залогодателя/заемщика на договоре об ипотеке, суд сделал вывод, что при заключении договора залога с ответчиком не было достигнуто соглашение о его заключении в отношении квартиры заемщика/залогодателя, т.е. предмет договора не является согласованным, поскольку в день заключения договора при его подписании ответчик указала, что не согласна с предметом договора. Впоследствии между сторонами не было достигнуто условие о предмете договора ипотеки, дополнительные соглашения к договору залога не заключались, переписка сторон, из которой бы следовало, что стороны достигли соглашения о предмете договора, не велась. Принимая решение об отказе кредитору в иске и удовлетворяя встречный иск ответчика о признании договора об ипотеке незаключенным, суд отметил, что, поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, договор ипотеки не может быть признан заключенным (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу N 33-45641 <3>).--------------------------------<3> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1115253;dst=4294967295;rnd=180312.027430611662566662;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=A9A345A4A8EE479D69B761CC1F120D1C;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100010%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1-100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=32112736218031245176486182026565

Вывод 1: договор ипотеки, имеющий отметку залогодателя о несогласии передать имущество в залог, не порождает юридических последствий.Вывод 2: подписание договора ипотеки не всегда стопроцентно означает согласие залогодателя на передачу жилья в залог.Вывод 3: выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный заем (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным (например, из-за отсутствия соглашения с заемщиком/залогодателем о передаче заимодавцу в залог своей квартиры).

МИНУС 4: НЕВОЗМЕЩЕНИЕ КРЕДИТОРУ ВСЕЙ СУММЫ ДОЛГА

Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Когда эта норма начинает фактически применяться, кредиторы пытаются найти обстоятельства, мешающие реализации положений данной нормы. Но не находят таковых.Пример из практики. Созаемщики обратились в суд с иском к банку о признании задолженности по кредитному договору погашенной, признании обязательств прекращенными. В обоснование заявленных требований указали, что вступившим в законную силу решением суда с них взыскана сумма долга по кредиту, обращено взыскание на заложенную по договору об ипотеке квартиру. Поскольку в ходе реализации квартиры повторные торги были признаны несостоявшимися, квартира передана банку в счет погашения задолженности. Истцы просили признать обязательства по кредитному договору прекращенными, а их задолженность по кредиту погашенной. Суд с учетом п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" требования истцов удовлетворил, признав обязательства истцов по кредитному договору прекращенными (Апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 по делу N 33-8040/2014 <4>).--------------------------------<4> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1086506;dst=4294967295;rnd=180312.6769799604080617;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=A9A345A4A8EE479D69B761CC1F120D1C;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100010%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1-100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=3211273621803129867574034724385

Вывод: договор ипотеки, заключенный в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на покупку жилья, может в конечном счете и не обеспечить в полном объеме удовлетворение требований кредитора, но в силу п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" обязательства заемщика могут оказаться прекращенными.

МИНУС 5: РИСК ПРИЗНАНИЯ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ В ОБЕСПЕЧЕНИЕ НЕДЕНЕЖНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА НИЧТОЖНЫМ

Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п. 2 ст. 334 ГК РФ).В соответствии со ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.Таким образом, договором залога недвижимого имущества могут обеспечиваться денежные и иные имущественные обязательства должника. Если же обеспечиваемое залогом обязательство не носит денежный либо имущественный характер, договор ипотеки признается сделкой, не соответствующей требованиям закона, то есть недействительной сделкой (ст. 168 ГК РФ).Пример из практики. Между гражданами был заключен договор об оказании услуг (сложных, на длительный срок исполнения, с высокой стоимостью услуг), в обеспечение выполнения обязательств по которому был заключен договор ипотеки, по которому исполнитель передал заказчику в залог земельный участок. Поскольку исполнитель свои обязательства по договору об оказании услуг так и не исполнил, заказчик обратился в суд с иском о взыскании суммы аванса по договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Требование о взыскании аванса суд удовлетворил. А вот в обращении взыскания на земельный участок отказал. При этом суд указал, что основное обязательство исполнителя по договору возмездного оказания услуг не носило денежный либо имущественный характер, а заключалось в оказании услуг, вследствие чего основное обязательство по настоящему делу не могло обеспечиваться договором залога. На основании изложенного суд решил, что рассматриваемый договор залога как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), не может являться основанием для обращения взыскания на спорный земельный участок (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17.11.2014 по делу N 33-10839 <5>).--------------------------------<5> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi ?req=doc;base=SOJ;n=1097860;dst=4294967295;rnd=180312.19601017353124917;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=A9A345A4A8EE479D69B761CC1F120D1C;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100010%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1-100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=3211273621803121356475029606372

Вывод: договор ипотеки, заключенный в обеспечение выполнения основного обязательства, не носящего денежный или имущественный характер, как не соответствующий требованиям закона, является недействительной сделкой.

ВЫВОДЫ

1. Выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный заем (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным.2. Если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.3. Договор ипотеки может быть заключен только в обеспечение обязательства, носящего денежный или имущественный характер. Не соответствующая данным требованиям закона сделка по залогу не может являться основанием для обращения взыскания на заложенное имущество при невыполнении основного обязательства.4. Вырученных от реализации предмета залога денежных средств может и не хватить для покрытия всей суммы долга заемщика по кредиту. Однако в силу п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" обязательства заемщика могут и прекратиться. Тот же риск неполучения кредитором всей суммы задолженности по кредиту возникает и при оставлении залогодержателем предмета залога за собой.Конечно, это не единственные минусы ипотеки в силу договора. Однако все риски предусмотреть даже на основе тщательнейшего анализа практики очень сложно.

xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Глава II. Заключение договора об ипотеке (ст. 8-12)

Глава II. Заключение договора об ипотеке (ст. 8-12)

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона. *8)

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

  1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
  2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

    Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

  3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. *9.3.1) При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

    Абзац исключен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года N 143-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

    В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (абзац дополнительно включен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года N 143-ФЗ). *9.3.3)

  4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
  5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
  6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (пункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ - см. предыдущую редакцию).
Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке.
  1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. *10.1.1) Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

    Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

  2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
  3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
  4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.
(Статья в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, - см. предыдущую редакцию)

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

  1. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. *11.1.1) Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

    Абзац утратил силу с 1 января 2005 года - Федеральный закон от 2 ноября 2004 года N 127-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

  2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
  3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

    Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. (Статья в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

france.move.ru

§ 2. Заключение договора об ипотеке

Договор об ипотеке предоставляет залогодержателю право получить удовлетворение по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости, из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами, за исключением установленным законом.

Кроме объектов, которые являются недвижимостью по определению, в целях установления общего режима правового регулирования ГК РФ относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации морские суда.

Согласно ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений данного Федерального закона.

Договор об ипотеке судна должен содержать следующие положения:

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, т.е. судно, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Что касается оценки предмета ипотеки, то она определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Стороны договора могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это указывается в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

 

§ 3. Правовая конструкция законной ипотеки

Основанием возникновения права залога, помимо договора, может выступать непосредственно закон в случае наступления указанных в нем обстоятельств, а также если им определено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п.5 ст.488, ст.587 ГК, ст.77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и некоторых иных.

Содержащаяся в ст.334 ГК норма не является новой для российского законодательства, поскольку законный залог был введен еще в 1992 году Законом РФ "О залоге". Но, несмотря на относительно длительный период существования законного залога (разновидностью которого является законная ипотека), в судебной практике фактически отсутствуют случаи рассмотрения споров, возникающих в связи с законной ипотекой. Так, арбитражным судом г.Москвы в 1998 году рассмотрено 45 дел, связанных с залогом, и только 6 из них имели отношение к ипотеке. Во всех 6 случаях основанием возникновения ипотеки являлся договор. Данная ситуация связана главным образом со сложностью юридической конструкции, возникающей при законной ипотеке, в связи с чем она используется сторонами в основном в тех случаях, когда возникновение ипотеки императивно предусмотрено законом.

Исходя из нормы ст.334 ГК, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке в отличие от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. Согласно ст.ст.10 и 11 Закона об ипотеке права залогодержателя (право залога) возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека, напротив, считается возникшей при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Для законной ипотеки в качестве обязательной составляющей юридического состава, лежащего в основе возникающих в данном случае правоотношений, государственная регистрация не предусмотрена и соответственно не носит и правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет лишь основная сделка - купли-продажи, ренты и т.д.). При формальном подходе данное обстоятельство может привести к существованию множества "скрытых" ипотек, допускающих возможность двойных продаж, с которыми еще в XIX веке боролись российские и французские цивилисты (Бланк Г. Ипотека в России. СПб. 1881. С. 7). На практике отсутствие требования государственной регистрации в отношении законной ипотеки и отсутствие ее в качестве обязательного элемента возникающей правовой конструкции при масштабности реализуемых программ ипотечного жилищного кредитования может привести к массовому нарушению прав граждан. В этом смысле вряд ли возможно отрицать важность и целесообразность государственной регистрации для законной ипотеки, поскольку наличие в Едином государственном реестре прав регистрационной записи об ипотеке служит гарантией прав залогодержателей. Можно сказать, что спорность теоретического обоснования для введения государственной регистрации такой ипотеки во многом компенсируется ее целесообразностью.

Законная ипотека, помимо специфического юридического состава, имеет и другую особенность. Среди вышеперечисленных норм, указывающих на случаи возникновения законной ипотеки, можно выделить две ее разновидности: законная ипотека, возникающая независимо от воли сторон (в силу императивных норм), и законная ипотека, носящая диспозитивный характер, т.е. основывающаяся на нормах, предусматривающих возможность "невозникновения" ипотеки по согласию сторон. К числу императивных законных ипотек можно, например, отнести ипотеку, возникающую в силу п.1 ст.587 ГК, согласно которому получатель ренты однозначно приобретает право залога на передаваемое по договору имущество. Возникновение диспозитивной законной ипотеки (например, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке), напротив, может быть предотвращено по воле сторон. Данное отличие может иметь существенное значение для реализации системы ипотечного кредитования и государственной регистрации возникающих в рамках данной системы сделок.

Попытаемся подробнее разобраться в особенностях законной ипотеки, возникающей в силу ст.77 Закона «Об ипотеке». Закрепленная в ней норма является диспозитивной, поскольку предоставляет сторонам право в договоре кредита предусмотреть отсутствие ипотеки. Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные в собственность на средства кредита банка или иной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. В данном случае стороны, предусматривая отсутствие в кредитном договоре условия о том, что ипотека не возникает, подтверждают стремление к переходу права собственности на предмет купли-продажи, оплата которого осуществлялась в кредит, а обеспечением оплаты выступает сам предмет купли-продажи. Представляется, что стороны, совершая подобную сделку, стремятся к наступлению всех предусмотренных законом последствий.

В этом смысле законодательную норму, устанавливающую возникновение ипотеки, можно было бы назвать офертой, но лишь с большой натяжкой, поскольку эта оферта выражена в согласии с тем, что написано в законе. Такая оферта не соответствует ст.435 ГК, в связи с чем с формальной точки зрения таковой признана быть не может. С другой стороны, о данной норме закона известно противоположной стороне, акцептующей эту оферту. Значит, фактически имеет место "молчаливо акцептованная молчаливая оферта, содержание которой описано в законе". Но в силу п.2 ст.438 ГК молчание не признается акцептом, последний должен быть полным и безоговорочным. В связи с этим приведенное теоретическое положение носит скорее гипотетический характер. Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что юридический факт, лежащий в основе законной ипотеки, возникающей в силу ст.77 Закона об ипотеке, не является договором. Каким же образом можно квалифицировать волеизъявление сторон, которые осознавали последствия совершаемых ими действий и стремились именно к ним?

Согласно ст.153 ГК сделками признаются действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Применительно к ипотеке, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке, таковая возникает благодаря сложному юридическому составу, включающему в себя действия сторон по заключению договора кредита, договора купли-продажи и его регистрации. Однако стремились ли стороны при совершении всех перечисленных действий к возникновению именно ипотеки или она возникла "при их попустительстве", но охватывалась их сознанием и волей, поскольку не была ими предотвращена? Помимо воли в субъективном элементе сделки необходим и объективный элемент - волеизъявление. Последнее может быть осуществлено различными путями. Например, п.8 Примерного договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г., установлено, что "квартира, приобретаемая покупателем по настоящему договору, находится в залоге с момента государственной регистрации настоящего договора в соответствии со ст.77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Указанный договор подписывается сторонами, что свидетельствует об осознании последствий совершаемых действий.

Представляется, что волеизъявление на возникновение ипотеки может быть признано выраженным и в том случае, если сделка купли-продажи заключалась с привлечением кредитных средств, а последствия установлены в законе со всей очевидностью. Стремление сторон к тому, чтобы возникла ипотека, здесь как бы презюмируется, и она может быть признана одним из элементов складывающегося правоотношения. В этом случае, действительно, договор ипотеки отсутствует, однако имеет место иной юридический акт, а именно сделка, одним из элементов которой выступает ипотека. По этому основанию нотариальное удостоверение законной ипотеки не будет противозаконным, и нотариус не сможет отказать сторонам в удостоверении совершаемого действия по причине отсутствия указания на таковое в ст.35 Основ законодательства РФ о нотариате или иных законодательных актах. Но в то же время нотариальное удостоверение законной ипотеки вряд ли можно признать целесообразным, поскольку она вытекает из закона, в котором указаны и основания ее возникновения, и права и обязанности сторон.

Вместе с тем приведенное положение не относится к законной ипотеке, возникающей в силу императивных норм. Применительно к ней отсутствует существенный элемент сделки - воля и волеизъявление сторон на возникновение именно ипотеки. В данном случае ипотека действительно возникает лишь как "неосознанное" последствие действий сторон, направленных на иные цели. Таким образом, юридический факт, лежащий в основе императивной законной ипотеки (но не в отношении основного действия), может быть квалифицирован как юридический поступок.

Представляется, что применительно к конструкции законной ипотеки следует гибко подходить к применению законодательных норм и осуществлять его комплексно, учитывая при этом характер законной ипотеки и конкретную ее разновидность. По моему мнению, вопреки императивной норме, закрепленной в ч.2 п.3 ст.334 ГК, на законную ипотеку не могут полностью распространяться нормы, применяемые в отношении договорной ипотеки (в силу различия оснований их возникновения, а также вариативности законных ипотек). В первом случае ее возникновение вытекает из ст.77 Закона об ипотеке, чья диспозитивность достаточно спорна и неоднородна, во втором случае ипотека возникает из договора, однозначно оформляющего волеизъявление сторон. По этой причине применительно к законной ипотеке должен быть законодательно установлен несколько иной подход, исключающий возникновение названных коллизий, которые оказывают существенное влияние на правовое регулирование государственной регистрации и нотариального удостоверения в рамках ипотечного кредитования. В частности, независимо от разновидности законной ипотеки следовало бы на законодательном уровне предусмотреть государственную регистрацию в качестве обязательного элемента юридического состава, лежащего в основе данной правовой конструкции.

 

studfiles.net

Что такое ипотека в силу закона: ключевые моменты

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, что такое ипотека в силу закона. У многих людей термин ипотека ассоциируется исключительно с процедурой оформления жилья в кредит, но является распространенным заблуждением. Ипотека выступает залогом недвижимости, которое будет обременено согласно договору займа, рассрочки или другими обязательствами, предусмотренными законом. Различают два понятия – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора, об особенностях и отличиях этих видов сделок будет рассказано далее.

Ипотечная сделка в силу закона

ипотека в силу закона

 

Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.

Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.

Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.

Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.

Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.

Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.

Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.

Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, что такое закладная и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

  • если обременение не накладывают и фактически залога нет;
  • когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
  • когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

  1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
  2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
  3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
  4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Нормативные документы

Закон об ипотеке

Основными нормативными документами по данному вопросу являются:

Законная ипотека возникает:

  1. При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
  2. Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
  3. Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

Регистрация ипотеки в силу закона

Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.

Важно! Подготовкой и сбором документов занимается продавец жилья либо риелтор. Однако, банк перед оформлением договора проверяет все документы на подлинность, поэтому случаи мошенничества исключены. Если недвижимость уже находится в залоге, то в ссуде будет отказано.

Процедура регистрации ипотеки в силу закона:

  1. Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
  2. Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.
  3. Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
  4. Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
  5. Обременение снимается после погашения долга в банке.

Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.

Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.

Далее вы можете прочитать про договор ипотеки и его ключевые моменты. Ваших обязанностях и праве, возникающем при оформлении ипотеки.

Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.

ipotekaved.ru

Комментарий. Судебная практика разрешения споров по договору ипотеки

В книге обобщена, систематизирована и проанализирована судебная практика применения правовых норм, регулирующих залог недвижимого имущества. Комментарий написан в форме вопросов и ответов, и будет интересен как профессионалам, так и гражданам, в силу обстоятельств, "на ходу" приобретающим юридические знания.

Автор

  • Бевзенко Роман Сергеевич

Выходные данные

  • Издательство: Статут, 2008 г.
  • Мягкая обложка, 224 стр.
  • ISBN 978-5-8354-0525-1
  • Тираж: 1500 экз.
  • Формат: 60x84/16

На кого рассчитана

  • Юристы
  • Работники банков
  • Сотрудники ипотечных агентств
  • Граждане, имеющие неудачный опыт приобретения жилья в ипотеку

Как найти

Анонс

Настоящая работа представляет собой комментарий применения Высшим Арбитражным Судом РФ и федеральными арбитражными окружными судами положений Гражданского кодекса РФ, Федерального закона "Об ипотеке ", а также ряда иных федеральных законов, регулирующих заключение договора ипотеки, обращение взыскания и реализацию заложенного недвижимого имущества.

Работа предназначена для практикующих юристов, сотрудников банков, ипотечных агентств, научных работников.

Оглавление

  • Принятые сокращения
  • I. Вводные замечания (вместо предисловия)
  • II. Основные положения об ипотеке
    • 1. Может ли быть обеспечено ипотекой обязательство по уплате вексельного долга?
    • 2. Как связаны между собой действительность сделки, обязательства из которой обеспечены ипотекой, и действительность договора ипотеки?
    • 3. Могут ли залогодатель и залогодержатель предусмотреть в договоре ипотеки, что залогом недвижимости обеспечивается не одно, а несколько обязательств, возникших из различных договоров (например, из нескольких кредитных договоров)?
    • 4. Существуют ли какие-либо особенности признания договора ипотеки недействительным по основаниям, предусмотренным для оспаривания крупных сделок и сделок с заинтересованностью?
    • 5. Вправе ли залогодатель - третье лицо требовать уплаты с должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, вознаграждение за предоставление своего имущества в залог? Может ли такое соглашение быть безвозмездным? Как скажется недействительность этого соглашения на договоре ипотеки?
    • 6. Что такое и каковы случаи ипотеки в силу закона?
    • 7. Обеспечиваются ли ипотекой повышенные проценты за пользование кредитными денежными средствами, подлежащие уплате заемщиком в случае просрочки возврата кредита?
    • 8. Может ли договор ипотеки обеспечивать обязательства, в которых срок исполнения к моменту заключения договора ипотеки уже наступил?
    • 9. Является ли возбуждение дела о несостоятельности против лица, являющегося должником по обеспечиваемому залогом обязательству и залогодателем по договору ипотеки, основанием для прекращения ипотеки?
    • 10. Является ли возбуждение дела о несостоятельности в отношении залогодателя, предоставившего свое имущество в залог по обязательствам третьего лица, основанием для прекращения права кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, на преимущественное перед иными кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества?
    • 11. Является ли в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве) " требование залогового (ипотечного) кредитора к залогодателю - третьему лицу денежным требованием?
    • 12. Обладает ли кредитор по договору, обеспеченному залогом недвижимости, преимущественным правом удовлетворения своих требований из стоимости предмета залога перед кредиторами несостоятельного лица по текущим платежам?
    • 13. Может ли договор ипотеки обеспечивать исполнение обязательств должника перед поручителем, которые могут возникнуть вследствие привлечения поручителя к ответственности перед кредитором должника?
    • 14. Стороны заключили договор купли-продажи нежилого здания, однако переход права собственности на здание к покупателю зарегистрирован не был. Вправе ли покупатель оспаривать договор ипотеки, заключенный продавцом с третьим лицом после заключения договора купли-продажи?
    • 15. Распространяется ли ипотека на принадлежности заложенной по договору ипотеки недвижимой вещи?
    • 16. Подлежат ли применению положения Закона об ипотеке к любому залогу права аренды недвижимого имущества (п. 5 ст. 5 Закона), или судебной практикой выработаны какие-то ограничения этого правила?
    • 17. Влечет ли изменение обеспечиваемого обязательства прекращение ипотеки?
  • III. Заключение договора об ипотеке
    • 18. Может ли быть заключен предварительный договор ипотеки?
    • 19. В каком случае законодатель требует нотариального удостоверения договоров ипотеки? Как связаны между собой нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора ипотеки?
    • 20. Подлежит ли нотариальному удостоверению (государственной регистрации) внесение изменений и дополнений в договор, обеспеченный ипотекой?
    • 21. Каковы последствия отсутствия государственной регистрации договора ипотеки?
    • 22. Вправе ли стороны договора, обязательства из которого обеспечиваются залогом недвижимости, включить условие об ипотеке в указанный договор, а не заключать самостоятельный договор ипотеки? Каковы требования к форме и государственной регистрации такого договора?
    • 23. Вправе ли стороны договора залога предусмотреть, что в случае, если предмет залога будет признан компетентным органом недвижимым имуществом, договор залога подлежит государственной регистрации?
    • 24. Представитель юридического лица - залогодателя, подавший документы на государственную регистрацию договора ипотеки, не имел нотариальную доверенность на право совершения указанных действий. Тем не менее договор ипотеки был зарегистрирован. Вправе ли залогодатель оспаривать государственную регистрацию договора ипотеки по мотиву отсутствия полномочий представителя, подавшего документы на государственную регистрацию ипотеки?
    • 25. Вправе ли стороны заключить договор ипотеки не в форме составления единого документа?
    • 26. Требуется ли регистрация ипотеки в поземельной книге, как это требует не отмененная до настоящего времени ст. 43 Закона о залоге?
    • 27. Могут ли стороны договора ипотеки предусмотреть возможность одностороннего изменения кредитором условий обеспечиваемого обязательства (изменение лимита кредитования, срока действия кредитного обязательства, процентной ставки и т.п.)?
    • 28. Каковы существенные условия договора ипотеки?
    • 29. Является ли обязательным указание в договоре, из которого возникли обеспеченные ипотекой обязательства, на факт заключения и условия договора ипотеки?
    • 30. Каким - ничтожным или оспоримым - является договор ипотеки, залогодателем по которому является лицо, не обладающее правом собственности (правом хозяйственного ведения) на заложенное имущество?
    • 31. Вправе ли субъект Российской Федерации своим нормативным актом утверждать примерные формы договора ипотеки, заключаемые фондами поддержки жилищных программ, учрежденными субъектом РФ, с гражданами - участниками соответствующих программ?
    • 32. Какое лицо обладает правом выдвигать возражения о том, что договор ипотеки не является заключенным?
    • 33. Могут ли споры, возникающие между сторонами договора ипотеки, рассматриваться третейским судом?
  • IV. Закладная
    • 34. Должно ли содержаться в закладной указание на основание ее выдачи и какое правовое значение имеет это указание?
    • 35. Необходимо ли в закладной указывать рыночную стоимость предмета залога?
    • 36. Являются ли должник по обеспечиваемому закладной обязательству и залогодатель - третье лицо солидарными должниками по требованию владельца закладной об исполнении обязательства, обеспеченного залогом?
    • 37. Каков порядок погашения записи об ипотеке в случае, если залогодатель выдал залогодержателю закладную?
  • V. Государственная регистрация ипотеки
    • 38. Погашается ли запись об ипотеке в связи с ликвидацией юридического лица - залогодержателя?
    • 39. Может ли заинтересованное лицо требовать вынесения решения арбитражным судом о прекращении ипотеки в порядке производства об установлении фактов, имеющих юридическое значение?
    • 40. Какой иск следует предъявить заинтересованному лицу в случае уклонения залогодержателя от погашения записи об ипотеке?
    • 41. Вправе ли третейский суд рассматривать иски о погашении записи об ипотеке?
    • 42. Как должна быть сформулирована резолютивная часть решения суда о погашении ипотеки?
    • 43. Закон об ипотеке предусматривает возможность органа по регистрации прав на недвижимое имущество отложить совершение регистрационных действий. Однако Закон о регистрации подобного процессуального действия регистрирующего органа не предусматривает и говорит о приостановлении регистрации. Как должна разрешаться эта коллизия?
    • 44. Что означает принцип публичной достоверности записей ЕГРП применительно к записи об ипотеке?
    • 45. Требуется ли государственная регистрация перехода права по обязательству, обеспеченному залогом недвижимого имущества?
    • 46. Каков состав документов, подаваемых для регистрации ипотеки?
    • 47. Каково правовое значение экспертизы, осуществляемой органом по регистрации прав при государственной регистрации ипотеки?
    • 48. Действует ли в отношении ипотеки принцип признания права залога, возникшего до вступления в силу Закона о регистрации?
    • 49. Следует ли вносить изменения в договор ипотеки в случае, если предмет обеспечиваемого обязательства изменялся, но в договоре ипотеки установлена твердая сумма ответственности залогодателя заложенным имуществом?
    • 50. Подлежит ли государственной регистрации залог права аренды недвижимого имущества?
    • 51. Допускается ли "включение" в договор ипотеки новых обеспечиваемых обязательств?
    • 52. Может ли заявление о государственной регистрации ипотеки быть направлено залогодержателем в орган по регистрации прав посредством почтовой связи?
    • 53. Вправе ли залогодержатель потребовать включения в договор ипотеки условия о том, что подача документов на регистрацию договоров купли-продажи и ипотеки может осуществляться от имени залогодателей только теми доверенными лицами, которые согласованы с ним?
    • 54. Вправе ли орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требовать уплаты государственной пошлины за погашение записи о залоге нежилого здания и - отдельно - уплаты пошлины за прекращение записи о залоге права аренды земельного участка под указанным зданием?
  • VI. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору ипотеки
    • 55. Каковы последствия неисполнения залогодателем обязанности по страхованию предмета ипотеки?
    • 56. Что может предпринять залогодержатель, если залогодатель отказал ему в осмотре предмета залога?
  • VII. Переход прав на имущество, заложенное по договору ипотеки, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц
    • 57. Какие права имеет залогодержатель в случае признания договора ипотеки недействительным в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на предмет залога?
    • 58. Какой сделкой - оспоримой или ничтожной - является сделка по отчуждению предмета ипотеки, совершенная без согласия залогодержателя?
    • 59. Недвижимое имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью, находится в залоге в обеспечение обязательств общества. Один из участников общества подал в общество заявление о выходе. Вправе ли общество предоставить такому участнику имущество, находящееся в залоге?
    • 60. Вправе ли залогодержатель участвовать в качестве третьего лица в деле о признании недействительной сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, являющееся предметом договора ипотеки?
    • 61. Вправе ли залогодержатель разрешить отчуждение предмета залога третьему лицу в случае, если обязательство должника, обеспеченное залогом, последним не исполнено?
    • 62. В какой форме может быть выражено согласие залогодержателя с отчуждением заложенного имущества?
    • 63. Имеет ли значение незнание приобретателя заложенного имущества о том, что оно обременено залогом? Может ли возражение о добросовестности приобретателя предмета залога быть выдвинуто в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенную вещь?
    • 64. Возможна ли передача заложенного имущества в доверительное управление без согласия залогодержателя?
    • 65. Является ли договор аренды заложенной вещи, заключенный между залогодателем и третьим лицом без согласия залогодержателя, ничтожной сделкой?
    • 66. Применяются ли нормы ст. 42 Закона об ипотеке в случае, если третье лицо в судебном порядке признало свое право собственности на предмет залога?
  • VIII. Последующая ипотека
    • 67. Обязательно ли облекать последующую ипотеку в форму отдельного договора залога?
    • 68. Как следует поступить в случае, когда право на обращение взыскания на предмет ипотеки возникает у последующего залогодержателя, а предшествующая ипотека еще не прекратилась?
    • 69. Должны ли кредиторы, чьи требования обеспечены последующей ипотекой, участвовать в деле об обращении взыскания на предмет ипотеки?
    • 70. Нарушают ли общие положения ГК о свободе договора правила Закона об ипотеке, регулирующие последующую ипотеку?
  • IX. Уступка прав по договору ипотеки. передача и залог закладной
    • 71. Имеет ли право страховщик, к которому в порядке суброгации перешли права кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, требовать от предыдущего кредитора заключить с ним (страховщиком) договор уступки по правилам главы VIII Закона об ипотеке?
    • 72. Подлежит ли уступка требований по договору ипотеки регистрации?
    • 73. Переходят ли к поручителю, исполнившему обязательство, обеспеченное залогом недвижимости, права залогового кредитора?
    • 74. Может ли поручитель, исполнивший обязательство (обеспеченное кроме поручительства также и залогом недвижимого имущества) за должника, требовать привлечения к участию в деле о признании договора ипотеки недействительным?
    • 75. Возможна ли уступка прав по обеспечиваемому обязательству без уступки прав по договору ипотеки?
    • 76. Как следует оценить уступку прав по договору ипотеки, который не был зарегистрирован в установленном порядке?
    • 77. В какой форме должен быть заключен договор уступки прав по обязательству, обеспеченному ипотекой?
    • 78. Применяются ли нормы Закона об ипотеке об уступке прав по договору ипотеки в случае процессуального правопреемства на стадии исполнительного производства, возбужденного по иску об обращении взыскания на заложенное имущество?
    • 79. В каком порядке осуществляется государственная регистрация изменения залогодержателя в договоре ипотеки, произошедшая вследствие обращения взыскания на требование, обеспеченное ипотекой?
    • 80. В каком порядке осуществляется уступка прав по ипотеке, возникшей в силу закона?
  • X. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
    • 81. Какие обстоятельства могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога?
    • 82. Возможно ли предъявление требования об обращении взыскания на заложенное имущество отдельно от требования об исполнении обязательств по обеспеченному обязательству?
    • 83. Ипотека установлена на недвижимое имущество, предоставленное третьим лицом. Обязан ли залогодержатель, желающий обратить взыскание на предмет залога, обратиться сначала к должнику по обязательству с иском об исполнении обязательства?
    • 84. Каковы требования к судебному решению, которым обращается взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки?
    • 85. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную цену заложенного имущества?
    • 86. Вправе ли суд обратить взыскание только на один из нескольких заложенных по договору ипотеки предметов залога?
    • 87. Должен ли суд, обращающий взыскание на здание, заложенное по договору ипотеки, обратить взыскание на право аренды земельного участка, на котором
    • 88. Каков порядок оплаты государственной пошлиной требования об обращении взыскания на предмет ипотеки?
    • 89. Вправе ли третейские суды рассматривать иски об обращении взыскания на заложенное имущество?
    • 90. Должен ли арендатор имущества, находящегося в залоге по договору ипотеки, быть привлечен к участию в деле об обращении взыскания на заложенное имущество?
    • 91. Вправе ли залогодатель и залогодержатель заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество?
    • 92. Составляет ли заключение залогодержателем - юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью, соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество, выход за пределы специальной правоспособности?
    • 93. Вправе ли кредитор по обязательству, обеспеченному залогом, получить удовлетворение своих требований не в рамках процедуры обращения взыскания на предмет залога, а в ходе исполнительного производства по исполнительному листу об исполнении обязательства, обеспеченного залогом?
  • XI. Реализация имущества, на которое обращено взыскание
    • 94. Вправе ли судебный пристав объединять в одно сводное исполнительное производство требования к должнику, обеспеченные ипотекой, с необеспеченными требованиями, принадлежащие различным кредиторам?
    • 95. Вправе ли кредиторы, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, заключить соглашение о реализации предметов залога единым комплексом?
    • 96. Обязан ли ипотечный кредитор, оставивший себе в собственность предмет залога, нести бремя удовлетворения иных кредиторов и бремя возврата части суммы долга, превышающую залоговую стоимость приобретенного ипотечным кредитором имущества?
    • 97. Распространяются ли на соглашение об оставлении имущества у залогодержателя нормы акционерного законодательства о порядке совершения сделок с имуществом акционерных обществ, в котором акционером является государство или муниципальное образование?
    • 98. В какой момент у залогодержателя, заявившего об оставлении предмета ипотеки, возникает право собственности на него?
    • 99. Вправе ли кредитор по обязательству, обеспеченному залогом имущества третьего лица, требовать выплаты денежных сумм, присужденных после обращения взыскания на предмет залога, из суммы, вырученной от продажи предмета залога?
    • 100. В каких случаях торги по реализации заложенного имущества могут быть признаны недействительными?
    • 101. Вправе ли залогодержатель оспаривать решение организатора торгов о признании торгов несостоявшимися?
    • 102. Как соотносятся между собой положения Закона об ипотеке, регулирующие процедуру реализации заложенного имущества, и Закона об исполнительном производстве?
    • 103. Процедура реализации предмета ипотеки завершена продажей недвижимого имущества с торгов. Кто имеет право на обращение в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о погашении записи об ипотеке?
    • 104. Вправе ли должник прекратить процедуру обращения взыскания и реализации заложенного имущества, удовлетворив требования залогодержателя?
    • 105. Может ли судебный пристав удержать сумму исполнительского сбора из денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, в случае, если залогодателем является третье лицо, но не должник в обеспеченном обязательстве?
    • 106. Действуют ли нормы ст. 61 Закона об ипотеке о распределении сумм, вырученных от продажи предмета залога между залогодержателем и иными кредиторами должника, в случае, если залогодателем является третье лицо, но не должник по обеспеченному обязательству?
    • 107. Суд обратил взыскание на предмет залога, однако торги и повторные торги заложенным имуществом не состоялись. В отношении должника-залогодателя было возбуждено дело о несостоятельности. В какую очередь кредиторов арбитражный управляющий должен включить требование кредитора, которое было обеспечено ипотекой, но не исполнено в ходе процедуры реализации предмета залога?
  • XII. Особенности ипотеки земельных участков
    • 108. Требуется ли согласие арендодателя на залог арендатором права аренды земельного участка?
    • 109. Какие требования законодатель выдвигает в отношении залоговой цены права аренды земельного участка?
    • 110. Означает ли запрет ипотеки земельных участков, принадлежащих государству и муниципальным образованиям, и запрет ипотеки права аренды таких земельных участков?
    • 111. Следует ли залогодателю - собственнику доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено заложенное по договору ипотеки здание, для целей залога доли выделять ее в натуре?
    • 112. Как следует трактовать противоречие между названием и содержанием ст. 64.2 Закона об ипотеке?
    • 113. Распространяется ли право залога на строящиеся здания, расположенные на заложенном по договору аренды земельном участке?
    • 114. Какова особенность залоговой оценки земельного участка, являющегося предметом договора ипотеки?
  • XIII. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
    • 115. В каком случае требуется одновременный залог здания и земельного участка, на котором оно расположено?
    • 116. Требуется ли заключение договора залога права аренды земельного участка в случае, если предметом ипотеки является нежилое помещение?
    • 117. Требуется ли одновременный залог земельного участка при залоге объекта незавершенного строительства?
    • 118. На земельном участке расположено семь нежилых зданий. Вправе ли собственник зданий и земельного участка под ними заложить одно из зданий по договору ипотеки?
    • 119. В момент заключения договора ипотеки здания его собственник пользовался земельным участком под зданием на праве постоянного пользования. Однако впоследствии он переоформил право постоянного пользования на право долгосрочной аренды земельного участка. Вправе ли залогодержатель требовать понуждения залогодателя к заключению договора залога права аренды земельного участка?
    • 120. Прекращается ли залог права аренды земельного участка, на котором расположено заложенное здание, в случае прекращения договора аренды земельного участка?
    • 121. Обязан ли арендодатель, желающий расторгнуть договор аренды земельного участка, право аренды по которому было заложено арендатором, получить согласие залогодержателя по договору залога права аренды земельного участка?
  • XIV. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
    • 122. Какие обстоятельства следует доказать заинтересованному лицу, ссылающемуся на возникновение ипотеки жилого помещения, приобретенного за счет средств банка, в силу закона?
  • XV. Заключительные положения
    • 123. Как соотносятся между собой нормы Закона об ипотеке, касающиеся государственной регистрации ипотеки, и не отмененные до настоящего времени нормы Закона о залоге (ст. 43 Закона), предусматривающие регистрацию ипотеки в поземельной книге?

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Мы расскажем о последних новостях и публикациях. Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

icon-telegram-white Подписаться

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

ppt.ru

Каковы особенности договора об ипотеке?

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане). В договоре следует указывать, на основании какого права данный объект недвижимости принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Ответственность сторон

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать (п. 3 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ):

  • ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
  • 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Страхование

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно, причем банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество, потребовав от залогодателя оплатить понесенные расходы, а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Обременение предмета ипотеки (залога)

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Примечание. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества (п. 2 ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Связанные вопросы

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку? >>>

zakonius.ru

ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ | Изменение предмета залога в период действия договора ипотеки не влечет прекращения права залога

Изменение предмета залога в период действия договора ипотеки не влечет прекращения права залогаip

Изменение предмета залога в период действия договора ипотеки не влечет прекращения права залога

   Президиум ВАС РФ в Постановлении от 12.07.2011 N 902/11 разъяснил нижестоящим судам, что разделение предмета залога не означает его гибели, т.е. не прекращает его существования как объекта гражданских прав. Следовательно, залог в данном случае прекратиться не может.

   Президиум ВАС РФ пересмотрел в порядке надзора судебные акты, вынесенные по следующему делу. Индивидуальный предприниматель и банк заключили кредитный договор, в обеспечение исполнения которого предприниматель (залогодатель) передал банку (залогодержателю) спорное нежилое помещение в залог. В ЕГРП была внесена запись об обременении залогом права предпринимателя на нежилое помещение. Впоследствии этот предмет ипотеки на основании заявления предпринимателя и с согласия банка был разделен на два новых нежилых помещения. В ЕГРП были внесены сведения об обременении ипотекой права собственности залогодателя на вновь образованные помещения. Впоследствии предприниматель продал эти помещения обществу, что послужило поводом к обращению в управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (далее - регистрирующий орган) с заявлением о госрегистрации перехода права собственности. Однако регистрирующий орган отказал в госрегистрации, поскольку согласия залогодержателя на отчуждение указанных помещений не было. Сочтя такой отказ незаконным и препятствующим осуществлению предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа недействительным.

   Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался следующим. По договору ипотеки, заключенному между предпринимателем и банком, предметом залога было определено нежилое помещение до его разделения. Следовательно, требование о необходимости согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога распространяется только на это помещение, а не на два вновь образованных. По мнению арбитражного суда, преобразование нежилого помещения путем разделения его на два новых объекта повлекло гибель первоначального предмета залога. Значит, образованные помещения уже не являются предметом залога и для оформления перехода права собственности на них к обществу по договору купли-продажи согласия банка не требуется. Суд обратил внимание и на то, что никаких сведений об обременении ипотекой образованных в результате раздела нежилых помещений договор купли-продажи не содержит. Таким образом, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в госрегистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.

   Суд апелляционной инстанции не согласился с позицией суда первой инстанции по данному спору. Так, суд апелляционной инстанции указал, что преобразование предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Действующее законодательство в указанном случае не требует для сохранения юридической силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки. В соответствии с Правилами ведения ЕГРП [1] при преобразовании предмета ипотеки актуальные записи об ипотеке специальных частей подраздела IIIЕГРП переносятся в специальные части подраздела IIIразделов госреестра, открытых на объекты недвижимого имущества, возникшие в результате такого преобразования.

   Таким образом, объекты недвижимости, возникшие в результате преобразования предмета ипотеки, остаются в залоге и залогодатель в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке [2] может распоряжаться ими только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре о залоге. Договор купли-продажи, на основании которого отчуждается находящееся в залоге недвижимое имущество, должен содержать сведения об ограничении прав продавца ипотекой.

   В связи с этим суд пришел к выводу, что отказ регистрирующего органа был правомерен.

   Однако суд кассационной инстанции согласился с мнением суда первой инстанции и оставил решение последнего в силе.

   Заметим, что судебная практика неоднозначно подходит к разрешению подобных споров [3]. В связи с этим коллегия судей ВАС РФ посчитала необходимым передать данный спор в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора в целях обеспечения единообразного подхода в толковании и применении арбитражными судами положений п. 2 ст. 346 и ч. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

   При этом коллегия судей ВАС РФ указала, что суды первой и кассационной инстанции неправомерно расценили разделение предмета ипотеки как гибель заложенного имущества и, следовательно, как основание для признания права залога в отношении первоначального нежилого помещения прекращенным. Однако изменение предмета залога недвижимости в период действия договора об ипотеке не означает гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. На данный факт правильно обратил внимание суд апелляционной инстанции. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N90 ''Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке''). Данные разъяснения Президиума ВАС РФ не были учтены судами первой и кассационной инстанции, что привело к принятию ими не соответствующих действующему законодательству судебных актов.

   Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанций, посчитав, что выводы судов основаны на неправильном толковании соответствующих норм материального права и не согласуются с обстоятельствами дела. ВАС РФ подтвердил, что разделение предмета залога на части не означает его гибели. То, что банк выразил согласие на раздел помещения при условии сохранения залога и что обременение права собственности предпринимателя залогом на вновь образованные помещения было зарегистрировано, свидетельствует об изменении сторонами предмета договора залога. Следовательно, основания для признания права залога прекращенным отсутствовали. В связи с этим предприниматель (залогодатель) должен был получить письменное согласие банка (залогодержателя), чтобы распорядиться предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Поскольку для госрегистрации перехода права собственности по договору купли-продажи нежилых помещений письменное согласие банка на отчуждение предмета залога в регистрирующий орган представлено не было, кроме того, в договоре купли-продажи отсутствовало указание об обременении залогом права продавца на эти жилые помещения, отказ регистрирующего органа в госрегистрации был правомерен. Это подтверждается положением п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации [4], предусматривающим, что в госрегистрации прав может быть отказано, в том числе если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания таких условий.

   В связи с тем что правовая позиция ВАС РФ по данному вопросу определена, вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам при отсутствии других препятствий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

www.rieltor48.ru


Смотрите также