Договор залога прав по договору долевого участия в строительстве. Залог прав требования по договору долевого участия


оценка документа и порядок оформления

Наиболее привычной для граждан формой является имущественный залог – недвижимость, транспортные средства, антиквариат, драгоценности, реже – ценные бумаги. Но имея грамотно оформленный договор долевого участия, в залог можно передавать и его.

Необходимое условие для составления договора о залоге прав

Главное условие каждого договора по залогу – наличие предмета такового. Когда гражданин имеет на руках правильно оформленный ДДУ, он может воспользоваться правом на требование передачи застройщиком жилой площади в новостройке в сроки, которые указаны в договоре. При соглашении с банком (или другой финансовой организацией) залогом становится именно это обязательное право.

Однако не все так просто. Чтобы залог прав требования по договору долевого участия был принят банком, необходимо оформление ДДУ в точном соответствии со ст.9 № 102-ФЗ. Законодательство требует точного описания возводимого жилого дома и конкретной квартиры в нем, а также связи гражданина с правами на эту недвижимость:

  • сведения о договоре долевого участия – место и дата заключения, номер и дата регистрации в государственных органах;
  • регистрационные данные застройщика;
  • личные данные гражданина, получающего права на передачу ему недвижимости после выполнения им финансовых обязательств, а застройщиком – окончания оговоренных работ;
  • все данные о новостройке – адрес, описание по технической документации с приведением регистрационных данных по ней, датой окончания строительных работ.

Стоит отметить, если регистрация прав требования по ДДУ не была проведена в соответствии с постановлением ВАС РФ № 15510,12 от 12 марта 2013 года, в залоге будет отказано.

Порядок оформления

Получая право требования по договору участия в долевом строительстве в качестве залога, банку необходимо удостоверится в легитимности сделки. Если строительство объекта уже закончено, достаточно правильно оформленных документов по ДДУ. В противном случае сотрудники финансовой организации должны дополнительно проверить:

  • наличие разрешения на строительство, выданное государственными органами с надлежащей регистрацией;
  • проектную документацию на строительные работы;
  • подтверждение на законность прав будущего клиента, а также их стоимость (документы об оплате, проведенной согласно договору).

То есть мало просто грамотно составленных документов, нужно их материально подтвердить. Только после хотя бы частичного выполнения оплаты банк может согласиться выдать кредит. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк может контролировать ведение клиентом платежей, а также ход строительных работ застройщиком.

После подачи в финансовую организацию заявления с просьбой предоставления кредита, ее специалисты:

  • требуют предоставления обычного пакета документов, требуемых для получения кредитных средств, включая ДДУ;
  • проводят проверку не только точности составленных документов, но и состояния работ, проводимых на строительстве дома;
  • на основании полученных данных проводится оценка стоимости договора;
  • заявка отклоняется или одобряется, по результатам проверки финансовой состоятельности гражданина и продвижения реализации строительного объекта;
  • оформляется собственно кредитный договор;
  • составленный и подписанный документ регистрируется в Росреестре;
  • средства перечисляются клиенту на счет, карту, выдается на руки или перечисляется застройщику.

В зависимости от установленной стоимости устанавливается возможная максимальная сумма, на которую банк согласится кредитовать клиента. Изучаются многие факторы, в том числе рыночная стоимость жилья в данном районе, внесенные по договору средства, состояние строительства.

Регистрация

Законность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве подтверждается фактом регистрации. Для этого документ должен включать в себя:

  • Информацию о ДДУ, в том числе его регистрационные данные.
  • Описание строительства по технической документации.
  • Подтверждение законности проводимых работ, ссылки на разрешительные и технические документы.
  • Описание квартиры, которая на основании закона о долевом участии после выполнения сторонами взятых обязательств перейдет клиенту банка с получением права собственности.
  • Сумма, в качестве залога на которую передаются права требования.

Пример бланка договора залога права требования для военнослужащих, участвующих в государственной накопительной программе отличается от обычных. Они отвечают типовому образцу, который был утвержден Приказом №820 Министерства обороны.

О повторной передаче прав

ДДУ нельзя представить в качестве обязательств перед третьими лицами, поскольку после государственной регистрации такого договора-залога с банком, в государственном реестре недвижимости сохраняется запись, по которой, согласно ст. 77 №102 ФЗ, права на недвижимость автоматически остаются за кредитором до возвращения ему потраченных средств в полном объеме.

Зато передавать обязательства по уплате кредита другим физическим или юридическим лицам можно. Главное, чтобы не нарушались права кредитора. Возможность передачи закладной является распространенной и часто использованной финансовыми организациями на практике, когда банк использует для передачи в залог используемых средств свои права на ДДУ.

Пеня как залог

Закон о правах потребителя в ст. 28 п. 5 предусматривает выплату неустойки застройщиком, если работы по какому-либо поводу не были закончены в договорные сроки. Заключение договора залога прав требования может включать не только имущество в виде недвижимости, но и саму пеню. Поскольку в максимальном виде она составляет 3% от стоимости ДДУ, сумма может быть значительной. При определении стоимости прав требования, специалисты банка учитывают эту сумму, увеличивая размер кредита.

Пеня обладает независимой залоговой ценностью, поскольку может быть отчуждена до ДДУ даже без судебного разбирательства.

Кредитование застройщика

Больше проблем возникает, если заложить свои права требования собирается застройщик, первое лицо в договоре. В таком случае строительная компания обязуется возвратить кредитные средства, взятые на строительные работы, предлагая как залог, земельный участок (собственный или арендованный) и права требования на выплату средств по ДДУ от дольщиков.

Если банк предоставляет кредит, он получает в залог земельный участок и незавершенные здания на нем. Однако, в соответствии с 214 ФЗ, с. 113, п.8, как только дольщик получает в результате законной передачи квартиру в собственность, права банка на эту квартиру утрачиваются. Когда передана последняя квартира, земельный участок уже не является залоговым имуществом (исходя из текста Закона о долевом участии, с. 13).

Главный риск банка заключается в отсутствии права на первоочередность получения средств в случае признания залогодателя банкротом. Законодательство позволяет ему участвовать с дольщиками на равных правах пропорционально внесенному вкладу. Продать же незавершенное строительство не так просто. Чтобы минимизировать свои риски, банки чаще всего выдают ипотечные кредиты физическим лицам, в остальных случаях предпочитают использовать права требования только как дополнительный залог.

metr.guru

комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ

 

 

Предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ (постановление № 13905/10 по делу А56-37255/2009) стал следующий вопрос:

возникает ли в силу закона залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, если кредит предоставлен для оплаты по договору участия в долевом строительстве, и подлежит ли такой залог (ипотека) государственной регистрации одновременно с договором участия в долевом строительстве без представления в регистрирующий орган специального заявления.

Заявитель - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу полагал, что действующее законодательство дает основание для отрицательного ответа на этот вопрос. По мнению заявителя в рассматриваемом случае залог в силу закона не возникает, т.к. отсутствует условие для возникновения такого залога, сформулированное в п. 3 ст. 334 ГК РФ, согласно которой залог возникает  на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При этом заявитель не согласился считать положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, о том, что к залогу права требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества основанием для применения к этим случаям правил о законном залоге.

Все судебные инстанции и Президиум ВАС РФ с таким выводом не согласились. Опираясь на положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, и устанавливающего возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, и указывающей на то, что к залогу права  требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, Президиум констатировал, что законный залог прав требования по договору участия в долевом строительстве возникает и  ипотека в этом случае подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

Оценивая обоснованность рассматриваемого постановления, нужно прежде всего отметить, что сам факт принятия данного вопроса к рассмотрению Президиумом ВАС РФ, свидетельствует о том, что толкование рассмотренных выше норм, не является простым и однозначным. Причиной этому являются не вполне удачные формулировки закона. Вместе с тем, автору настоящего комментария ближе позиция заявителя, а не Президиума ВАС РФ.

Залог в силу закона - особая правовая конструкция, которая призвана обеспечить более эффективную защиту кредитора по обязательству в строго определенных законом случаях. Именно об этом говорит п. 3 ст. 334 ГК РФ. Согласно этой норме для возникновения законного залога в законе должны быть предусмотрены: а) обстоятельства, при наступлении которых возникает законный залог; б) имущество, которое будет находиться в залоге; в) обязательство, для обеспечения которого имущество будет находиться в залоге. Очевидно, такие жесткие требования в данном случае предъявляются для того, чтобы защитить интересы должника-залогодателя.

Если же обратиться к аргументации постановления, то мы увидим, что в нем отсутствует указание на то, в каком законе отражены все перечисленные обстоятельства для случая залога прав требования по договорам участия в долевом строительстве (потому, что такого закона нет). Вместо этого Президиум в качестве аргумента приводит утверждение о том, что из положений абзаца второго п. 5 ст. 5 и ст. 77 Закона об ипотеке «не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора». Таким образом, требование о необходимости прямого указания в законе на обстоятельства, при которых возникает законный залог, фактически подменяется толкованием закона, которое является настолько широким, что выходит за рамки его действительного смысла. Фактически, Президиум ВАС РФ использовал в данном случае аналогию закона, применение которой для данного случая недопустимо, исходя из содержания п. 3 ст. 334 ГК РФ.

С точки зрения автора комментария мы в данном случае имеем дело с далеко не первым случаем выхода Высшего Арбитражного Суда РФ за рамки судебного толкования закона, с фактическим исправлением и «улучшением» действующего законодательства, которое происходит как в постановлениях по отдельным делам, так и при даче руководящих разъяснений.

Но в данном случае необходимо обратить внимание на ряд последствий данного постановления, которые вряд ли можно отнести к позитивным.

1. Предлагаемый подход существенно снижает правовую защиту участников долевого строительства в их отношениях с банками. Автоматическое возникновение залога при получении кредита снимает с банков обязанность не только указывать об этом в договорах, но и разъяснять участникам долевого строительства последствия заключения сделки. Создаются условия, при которых граждане будут узнавать о том, что их права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге, только после получения зарегистрированного договора. Это может приводить к увеличению количества споров между банками и участниками долевого строительства.

2. Отсутствие необходимости специального заявления на регистрацию залога в случае регистрации договоров участия в долевом строительстве неизбежно приведет к значительному увеличению количества ошибок регистраторов при определении наличия или отсутствия законного залога в каждом конкретном случае. С одной стороны, это приведет к необоснованной регистрации залогов, а с другой стороны - к отсутствию регистрации залога там, где он считается возникшим в соответствии с постановлением Президиума. И то, и другое приведет к нарушению прав участников долевого строительства. При этом нужно иметь в виду, что в отличие от ипотеки на основании договора, ипотека на основании закона возникает и существует независимо от государственной регистрации. При этом будут случаи, когда участник долевого строительства даже после регистрации договора не будет знать о том, что его права находятся в залоге у банка, что не повлияет на возможность банка обратить взыскание на предмет залога.

Отвлекаясь от конкретного судебного акта, нужно отметить, что автор настоящего комментария неоднократно высказывался против регистрации даже законного залога без заявления залогодателя (Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, С. 235-326; Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. М., 2011, С. 69)

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое постановление, имеющее далеко не бесспорную аргументацию, приведет к нарушению существующего баланса интересов в отношениях между участниками долевого строительства и банками в пользу последних.

zakon.ru

Что такое залог прав требования по договору долевого участия

Долевое строительство, предусматривает собой передачу денежных средств за жилую площадь застройщику на этапе строительства объекта. При этом застройщик обязан предоставить разрешение на строительство объекта.

Привлечения денежных средств от физических может осуществляться при следующих условиях :

  • оформление договора долевого участия ;
  • строительство ведет строительная компания или жилищно-строительный кооператив.

Важно!!! В связи с договором долевого строительства у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершению строительства.

Договор долевого строительства заключается между застройщиком и группой людей либо одним гражданином, который обязует застройщика своевременно построить объект и ввести его в эксплуатацию, а участников долевого строительства вовремя внести определенную сумму для начала строительства.

Читайте также статью ⇒ Общие сведение о долевом строительстве.

Договор предусматривает ряд обязательств:

1.обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать в собственность строящийся объект;

2.обязанность участника долевого строительства рассчитаться за строительство и принять объект.

Договор заключают в письменном виде и он становится действительным с момента его регистрации в реестре.

Договор долевого участия содержит следующую информацию:

  • описание технической характеристики объекта, на который застройщик имеет документацию;
  • дату передачи введенного в эксплуатацию объекта долевому участнику;
  • стоимость договора, порядок оплаты и сроки внесения денежных средств;

Важно, что условия договора не должны нарушать законодательство в сфере защиты прав потребителя, предусматривать передачу имущественных прав на незавершенное строительство в наследство и прочие сделки.

Порядок оформления залога права требования.

В качестве залога могут выступать следующие предметы:

  • объект недвижимости;
  • права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства является построенный и сданный в эксплуатацию объект, то сложностей при регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства так же возможно оформить, если объект находится на этапе строительства и у участника долевого договора имеются права требования. На этих основаниях он может обратится в банк для получения кредита, а банк, в свою очередь, обязан произвести проверку документов.

 Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:

1.договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;

2.разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;

3.документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства — это может быть договор о первоначальном взносе или частичной оплате.

Важно !!!  Оформление ипотеки на основании залога права требования, регулирует финансовые взаимоотношения с заемщиком, у банка появляется возможность контролировать передачу денежных средств именно застройщику, так же у  банк заинтересован с завершении строительства и передачи права собственности дольщику.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства.

  1. Оформление договора на законодательном уровне долевого участия в строительстве между застройщиком и участником;
  2. Главным пунктом договора должно являться право требование передачи готового объекта в право собственность участника;
  3. Обращение в кредитную организацию с заявкой на получение ипотеки под залог права требования;
  4. Предоставление банку документов по объекту для оформления ипотеки;
  5. Оформление ипотечного договора о соглашение о залоге ;
  6. Государственная регистрация залогового обязательства в росреестре;

Важно!!! Главным этапом оформления залогового обязательства является государственная регистрация, лишь после регистрации правоотношение залога вступит в юридическую силу.

Читайте также статью ⇒ Как вступить в долевое строительство

Государственная регистрация залога права требования.

Оформление  залога в виде права требования участника долевого строительства  не может происходить без его государственной регистрации, без нее право на требование залога является незаконным .

Для проведения регистрации стороны договора обязаны предоставить документы :

  • через территориальное подразделение службы Росреестра;
  • через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Регистрация проходит в Росреестре, независимо от способа подачи заявления.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо предоставить такие  документы:

  • заявление написанное сторонами залогового соглашения предусмотренное в законадательстве РФ;
  • документы, удостоверяющие личности гражданина участника долевого договора и заемщика, а так же если привлечена кредитная организация , то необходимо предоставить  полномочия представителя банка;
  • учредительные документы застройщика или строительной компании;
  • соглашение о залоге права требования;
  • кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

После регистрации  залога права требования вносятся в ЕГРН, и заявитель получает соглашение о залоге с отметкой государственной регистрации.

Важно !!! После внесения данных в ЕГРН залоговое обязательство вступает в силу и считается юридически обоснованным.

Ответы на часто задаваемые вопросы.

Врпрос №1

На основании чего возникает право требования ?

Ответ:

В связи с договором долевого строительства у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершению строительства. Договор долевого строительства заключается между застройщиком и группой людей либо одним гражданином, который обязует застройщика своевременно построить объект и ввести его в эксплуатацию, а участников долевого строительства вовремя внести определенную сумму для начала сроительства.

Вопрос №2

Какие документы необходимы для регистрации залогового обязательства?

Ответ :

Необходимо предоставить такие  документы:

-заявление написанное  сторонами залогового соглашения предусмотренное в законадательстве РФ;

-документы, удостоверяющие личности гражданина участника долевого договора и заемщика, а так же если привлечена кредитная организация , то необходимо  предоставить  полномочия представителя банка;

-учредительные документы застройщика или строительной компании;

-соглашение о залоге права требования;

-кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;

-квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

1000meters.ru

Можно ли заложить право требования по договору долевого участия

Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно. Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога. В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214. Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия. Застройщика Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома.

Среднему и малому бизнесу

Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье. Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства).

Договор залога прав по договору долевого участия в строительстве

передать в залог другому юр. лицу -Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи строительных материалов.

Вопрос: Права требования в отношении объекта долевого участия — могут ли быть предметом залога в обеспечение исполнения обязательств по договору купли продажи строительных материалов? Примечание: Залогодержатель не имеет никакого отношения к застройщику. строительные материалы Залогодателем будут приобретаться для своей коммерческой деятельности. Ответ Стороны вправе заключить договор залога прав по договору долевого участия в строительстве.

Можно ли заложить право требования по договору долевого участия

При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге. Единственное уточнение: мы в договоре ипотеки права по ДДУ вставляем точную цитату из п. 1 ст. 58 закона о залоге, т.к. не факт, что регорганы вспомнят про эту норму и зарегистрируют ипотеку на квартиру. Группа: Пользователи Регистрация: 6.10.2008 Город: Москва — Кунцево — Сетунь А про него все всегда забывают. Закон о залоге — это такой член большой семьи, не выходящий из комы.

Уступка права требования по договору долевого строительства

При этом все условия предыдущего договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Права первоначального инвестора переходят к новому участнику в том же объеме на тех же условиях, на каких они были установлены с первым участником долевого строительства (если иное не предусмотрено в договоре). Первоначальный инвестор отвечает перед новым кредитором только за действительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком. Порядок заключения договора уступки определяется гл.

О некоторых актуальных вопросах залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве

Фактически в данном случае участник долевого строительства (дольщик) экономит свои средства в обмен на ожидание желанного объекта недвижимости. При этом, чем раньше дольщик вкладывает свои средства в приобретение объекта недвижимости в строящемся здании, тем существеннее размер экономии. Соответственно, с этой точки зрения вложение денежных средств на «стадии котлована» — самый выгодный способ приобретения недвижимости. Кроме того, при вложении денежных средств на этапе строительства дольщику, как правило, предоставляется возможность оплатить стоимость объекта недвижимости в рассрочку (либо с отсрочкой), что весьма редко встречается при покупке «готовой» недвижимости.

Тема: Залог прав (требований) из договора долевого участия в стр-ве

Вы даже об этом и не узнаете никогда. В суде если токлько потом. Согласен.

Какие варианты выхода из данной ситуации Вы видите? Думаете, что заключение доп. соглашения к Договору залога с условием о том, что после оформления права собственности залог на квартиру сохраняется, поможет? Вместе с тем, одновременно залогодатель заключает допник к Договору о совместном финансировании работ по завершению строительства о том, что имущественные права на квартиру находятся в залоге, а после оформления на нее права собственности залог сохраняется + что со дня подписания указанного допника стороны Договора о совместном финансировании не могут вносить изменения в него без согласия Банка.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

pomoshjuristov.ru

Договор залога прав по договору долевого участия в строительстве

Ситуация: Существует Договор долевого участия (ДДУ), где есть Застройщик и Участник долевого строительства (Сторона 1), далее по договору уступки Сторона 1 уступает все свои права и обязанности, вытекающие из ДДУ, некому юр. лицу (Сторона 2).Далее, Сторона 2 — Залогодатель хочет свои права (требования) в отношении объекта долевого участия, передать в залог другому юр. лицу -Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи строительных материалов. Вопрос: Права требования в отношении объекта долевого участия — могут ли быть предметом залога в обеспечение исполнения обязательств по договору купли продажи строительных материалов? Примечание: Залогодержатель не имеет никакого отношения к застройщику, строительные материалы Залогодателем будут приобретаться для своей коммерческой деятельности.

 Стороны вправе заключить договор залога прав по договору долевого участия в строительстве, при этом закон не запрещает, чтобы залог прав по ДДУ обеспечивал обязательства по договору купли-продажи строительных материалов.

Согласно п. 1 ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 5 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, т. е. залогодержателю (продавцу стройматериалов) в этом случае передается в залог лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве.

Как дополнительно указано в Письме Минэкономразвития России от 04.07.2014 № Д23И-2347, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 358.1 ГК предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель). Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога. Предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства. Если иное не установлено законом или договором либо не следует из существа обязательства, предметом залога могут быть часть требования, отдельное требование или несколько требований, вытекающих из договора или иного обязательства. Согласно пункту 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Письмо Росреестра от 21.08.2014 № 14-ИСХ/09541-ГЕ/14;

Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства;

Особенности отдельных видов залога: что изменилось с 1 июля;

Какими способами можно осуществить реализацию предмета залога;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Письмо Минэкономразвития России от 04.07.2014 № Д23И-2347

«7. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 358.1 ГК предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).

Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.

Предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства.

Если иное не установлено законом или договором либо не следует из существа обязательства, предметом залога могут быть часть требования, отдельное требование или несколько требований, вытекающих из договора или иного обязательства.

Согласно пункту 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.*

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (далее — Закон № 214).

При этом согласно пункту 9 статьи 13 Закона № 214 к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214, применяются положения ГК и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом № 214.

Согласно пункту 1 статьи 339.1 ГК (в редакции Закона № 367-ФЗ) залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1), либо если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

На основании изложенного, а также учитывая требование пункта 5 статьи 3 Закона № 367 относительно запрета государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе о регистрации и Законе об ипотеке к договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 года, полагаем, что регистрация залога права аренды и права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, должна осуществляться с учетом требований, установленных статьей 334 ГК».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.Попробуйте бесплатно

www.law.ru

Залог прав требования по договору долевого участия

Ипотека прав по договору долевого участия в строительстве: комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ

возникает ли в силу закона залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, если кредит предоставлен для оплаты по договору участия в долевом строительстве, и подлежит ли такой залог (ипотека) государственной регистрации одновременно с договором участия в долевом строительстве без представления в регистрирующий орган специального заявления. Заявитель — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу полагал, что действующее законодательство дает основание для отрицательного ответа на этот вопрос.

Залог договора долевого участия

Впрочем, на основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска застройщиком облигаций особого вида — жилищных сертификатов. Но на практике такая форма «продаж» применяется достаточно редко: велики накладные расходы для застройщика.

Но о недостатках ЖСК мы поговорим в следующий раз, а сегодня продолжим разговор о наиболее надежной форме взаимоотношений — о долевого участия, в продолжение темы о преимуществах ДДУ перед альтернативными схемами «покупки» квартир в новостройках.

Залог прав требования по договору долевого участия

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует.

Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

«Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства).

За последние годы заметно интенсивнее ведется строительство многоквартирных жилых домом с привлечением инвестиционных средств. С 01.04.2004г. был введен в действие Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004г.

«Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(далее – Закон № 214), регламентирующий правоотношения застройщиков и участников долевого строительства.

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214) регулирует правоотношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на данные объекты, например, квартиры, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Залог прав по дду

Согласитесь, не бывает абсолютно надёжных товаров. Даже в товарах известнейших брэндов брак – не редкость. В порядочных магазинах, независимо от залог прав по договору долевого участия и формы собственности, брак меняют без лишней нервотрёпки, да ещё и авторское право по интеллектуальной собственности а так же извиняются за причинённые неудобства.

Заключая ДДУ, стоит помнить, что привлекать средства дольщиков можно лишь на строительство жилья, и только после оформления прав на соответствующий земельный участок, опубликования проектной документации, получения разрешения на строительство.

Ипотека и уступка прав: что нужно учесть заемщику

Ипотечные заемщики часто сталкиваются в переуступкой прав.

Инициатором сделки может быть кредитор при уступке прав требования по ипотеке другому банку или сам заемщик, когда покупает строящееся жилье по соглашению об уступке прав к договору долевого участия.

Что нужно знать в этих ситуациях? Уступка прав по ипотеке — это один из основных инструментов ипотечного рынка, позволяющий банкам привлекать новые средства для дальнейшего кредитования.

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования не должны иметь места. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект.

Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье. Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

juridicheskii.ru

Залог прав требования по договору долевого участия

Залог прав требования по договору долевого участия

1 ст. 58 закона о залоге, т.к. не факт, что регорганы вспомнят про эту норму и зарегистрируют ипотеку на квартиру. Группа: Пользователи Регистрация: 6.10.2008 Город: Москва — Кунцево — Сетунь А про него все всегда забывают.

Закон о залоге — это такой член большой семьи, не выходящий из комы. Вроде есть, но вспоминают про него редко, когда он вдруг резко понадобится. И сам факт его существования иногда становится неожиданным сюрпризом.

Сохранит ли право — не знаю.

Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует.

Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно.

Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога.

В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214.

Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия. Застройщика Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома.

Договор залога прав требования участника долевого строительства

В том случае, если участник долевого строительства полностью исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, он вправе потребовать передачи ему в собственность объекта долевого строительства, являющегося предметом договора. Это право требования участника долевого строительства может являться предметом договора залога прав требования. До 01.01.2008 договор залога прав требования участника долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства и кредитной организацией, совершался в простой письменной форме и не подлежал государственной регистрации.

Федеральным законом от 04.12.2007 № 324-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, в том числе в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Согласно абз.

Залог прав требования по договору долевого участия

Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье. Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства).

О некоторых актуальных вопросах залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве

При этом, чем раньше дольщик вкладывает свои средства в приобретение объекта недвижимости в строящемся здании, тем существеннее размер экономии. Соответственно, с этой точки зрения вложение денежных средств на «стадии котлована» — самый выгодный способ приобретения недвижимости.

Кроме того, при вложении денежных средств на этапе строительства дольщику, как правило, предоставляется возможность оплатить стоимость объекта недвижимости в рассрочку (либо с отсрочкой), что весьма редко встречается при покупке «готовой» недвижимости.

Тема: Залог прав (требований) из договора долевого участия в стр-ве

Т.е.

при регистрации права собственности на квартиру регистратор увидив данные условия возможно внесет запись об ипотеке в ЕГРП. ст. 58 «О залоге» действительно не самый проходной вариант ) Вообщем риск утраты залога велик, приходится что-то выдумывать.

За любые идеи буду очень благодарен!

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ) Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки 5.

Залог прав требования по договору долевого участия

Конференция ЮрКлуба

Залог прав требования по договору долевого участия

Уступка прав по договору долевого строительства расценивается как передача имущественных прав.

Если объект принят участником долевого строительства, т.е.

он введен в эксплуатацию, подписан акт приемки-передачи, то заключить договор уступки права требования нельзя.

В таком случае необходимо заключить договор купли-продажи, что следует из ст. Уступить свое право в рамках договора участия в долевом строительстве дольщик может только в период от момента государственной регистрации договора до момента подписания акта приемки-передачи объекта.

munh.ru


Смотрите также