Кредит под залог доли недвижимости. Кредит под залог доли недвижимости


Кредит под залог доли недвижимости

Тик-такПрочтение этой статьи займет у вас примерно 8 минут.

Вы узнаете:

Приятного чтения!

Обеспеченное кредитование заслуженно считается едва ли не самой сложной процедурой в банковской практике. Эта форма финансирования позволяет существенно повысить размер займа и продолжительность действия сделки без ощутимого увеличения процентных ставок. На рассмотрение заявок обычно уходит не менее суток. Недвижимость считается лучшим типом имущества для обеспечения кредитных сделок, но многие отечественные банки работают только с объектами, которые находятся в нераздельной собственности заемщика. Подобная практика существенно ограничивает возможности будущих клиентов на этапе оформления кредитов.

Как взять кредит под залог доли в недвижимости?

Специализированная ипотечная сделка, суть которой заключается в предоставлении кредита под обеспечение в форме долевой собственности, пользуется повышенным спросом. Этот вариант кредитования подходит для лиц, которые хотят оформить совместный кредит, привлекая совладельцев недвижимости в роли созаёмщиков.

Основные требования к недвижимости:

  • Оптимальное техническое состояние.
  • Страхование заложенного имущества.
  • Отсутствие финансового обременения.
  • Регистрация права собственности.
  • Высокая ликвидность.

В первую очередь используемое для обеспечения имущество не должно иметь каких-либо эксплуатационных проблем. Рыночная стоимость объекта обязана покрывать все затраты, связанные с кредитованием. Коммерческие банки выдают сейчас обеспеченные кредиты, отталкиваясь от результатов выполненной экспертами оценки. Не рекомендуется обращаться в банк, если объект имеет структурные нарушения или находится под арестом. Заявка в этом случае будет автоматически отклонена, а потенциальный заемщик лишь безуспешно потратит свое время.

Идеальным залогом считается:

  • Готовая к вселению жильцов квартира в новостройке площадью от 60 м2 (не менее двух комнат).
  • Загородный дом в населенным пункте с отлично развитой инфраструктурой.
  • Недвижимость с отменным техническим состоянием на вторичном рынке в центре города.
  • Земельный участок с подрядом, подготовленный к строительным работам.
  • Новый объект жилого строительства на завершающей стадии возведения.
  • Обустроенное коммерческое здание (магазин, офис, производственный комплекс).

Каждый из перечисленных выше объектов, может находиться в совместной собственности. Это не значит, что владелец теряет право свободно распоряжаться своей частью, но с использованием недвижимости в качестве залога могут возникнуть существенные проблемы. Чтобы заключить договор с банком, придется получить письменное разрешение от совладельцев на применение имущества в качестве залога или привлечь собственника к процессу совместного кредитования. Второй вариант намного выгоднее, ведь претендовать можно на ощутимое повышение размера кредита, поскольку на этапе скоринга учитывается платёжеспособность всех заемщиков.

Кредит под залог доли недвижимости

Как гарантированно получить кредит под залог доли имущества?

В роли совладельцев имущества чаще всего выступают близкие родственники, например, супруги, которые из общего бюджета инвестируют средства на строительство или приобретение недвижимости. Если кредит получает муж или жена, деньги обычно направляются на семейные нужды. Иными словами, совладельцы в любом случаем вместе пользуются кредитом, поэтому выгоду приносит оформление совместного кредита с использованием всего объекта недвижимости в качестве залога. Подобное решение позволит гарантировано получить обеспеченный кредит.

Повысить шансы на одобрение заявки поможет:

  1. Привлечение совладельца недвижимости в роли поручителя.
  2. Получение письменного разрешения на оформление займа.
  3. Сокращение количества долей в недвижимости до двух.
  4. Заключение договора со страховой компанией.
  5. Закрепление за заемщиком конкретного помещения.

Дополнительно рекомендуется выписать из квартиры или загородного дома несовершеннолетних детей. Этот довольно простой и на первый взгляд незначительный шаг играет решающую роль в процессе одобрения заявки. Дело в том, что на этапе взыскания долга предполагается арест и конфискация имущества, но подобная процедура ощутимо усложняется, если в заложенной квартире прописаны дети. Работники социальных служб дадут добро на выселение несовершеннолетних только в том случае, когда опекуны получат возможность предоставить детям достойную замену изъятого за долги жилья.

Банк с высокой долей вероятности откажется использовать в качестве обеспечения недвижимость, где прописаны дети, особенно если речь идет о долевой собственности.

Еще одним фактором, который препятствует обеспечению сделки за счет использования залога, является арест недвижимости или незакрытое финансовое обременение. Проще говоря, если квартира или ее часть находится в залоге, имущество запрещается использовать в качестве обеспечения для получения нового кредита. По закону запрещено выполнять отчуждение, включая продажу, дарение и обмен, если имущество применяется для залога. Ограничение действует вплоть до закрытия текущего кредитного договора (осуществление последнего платежа).

Кредиторы часто отказываются от использования доли в недвижимости для обеспечения сделки по причине низкой ликвидности имущества. Найти покупателя на комнату в квартире или небольшую часть земельного участка в разы сложнее, нежели продать залог любого другого типа. Проблемы могут возникнуть также с оценкой имущества, поскольку определение стоимости отдельного помещения существенно усложняется. В результате некоторые проблемы возникают с индивидуальным подбором условий сделки, связанных с суммой кредита.

Как запретить совладельцу оформление кредита под залог совместной недвижимости?

Получение займа под залог части недвижимости без согласия совладельца рассматривается в качестве одной из форм мошенничества. Пострадавшая сторона может обратиться в суд, по решению которого сделка будет расторгнута. Обычно с подобного рода конфликтными ситуациями сталкиваются бывшие супруги, разделившие имущественные права на недвижимость в процессе развода. Недобросовестный заемщик может обманом вынудить совладелица подписать разрешение или вовсе не предупредить материально заинтересованное лицо о факте заключения сделки. В результате возникнут ощутимые проблемы с погашением кредита и принудительным взысканием долгов, если получатель денежных средств откажется от дальнейшего сотрудничества с банком.

Совладельцу недвижимости рекомендуется:

  1. Получить документы, в которых представлено четкое описание закрепленной доли недвижимости.
  2. Не давать согласие на заключение сделок с высокой степенью риска.
  3. Отказаться от сотрудничества с совладельцами недвижимости, которые не вызывают доверие.
  4. Разграничить имущественные права путем заключения брачного соглашения или договора купли-продажи.
  5. Нотариально заверять все документы, связанные с закреплением права владения недвижимостью.
  6. Официально предупредить совладельца и банк о запрете брать кредит под долю совместной недвижимости.
  7. Ставить подпись только под проверенными документами.

Когда один из владельцев недвижимости подает заявку на оформление кредита, сотрудники финансового учреждения обязательно собирают информацию о предоставленном в качестве обеспечения имуществе. Сведения о проблемах с разделом права собственности могут рассматриваться на этапе скоринга в качестве достаточного основания для отказа в заключении сделки. Коммерческий банк не обязан сообщать о причинах отрицательного решения, но иногда сотрудники организации дают клиентам советы о сборе дополнительных документов. Если совладелец добровольно предоставит разрешение на использовании недвижимости в качестве залога, шансы на одобрение заявки существенно повысятся. Максимизировать их позволит привлечение совладельца в качестве поручители или созаемщика. Согласовать можно также условия погашения долга в случае просроченных выплат.

Взыскание задолженности по обеспеченному кредиту

Основным недостатком обеспеченного кредитования считается риск потерять заложенное имущество. Именно наличие гарантий касательно возврата выданной взаймы суммы позволяет банку увеличить размер кредита и продолжительность действия сделки без повышения процентных ставок. В результате заемщики получают весьма выгодные займы, доказывая свою лояльность путем предоставления обеспечения, стоимость которого на 20-50% превышает размер кредита. При этом клиенты сталкиваются с конфискацией имущества в случае возникновения систематических просроченных платежей. Взыскание проводится без обращения в суд и привлечения приставов.

Процедура принудительного погашения задолженности через суд в разы сложнее. Кредитору нужно сначала передать материалы дела, а затем дождаться решения суда. Во время искового производства придется надеяться на удачное окончание торгов. К тому же заемщик в любой момент может инициировать процедуру банкротства, а единственное незаложенное жилье вовсе запрещается использовать для погашения каких-либо долгов.

Снизить риск конфискации заложенной совместной недвижимости позволит:

  1. Своевременное внесение регулярных платежей согласно заключенному с коммерческим банком договору.
  2. Добровольный пересмотр сторонами графика выплат с возможной отсрочкой платежей.
  3. Реструктуризация долга с изменением параметров сделки, включая продолжительность действия договора.
  4. Рефинансирование кредита после получения дополнительного целевого займа.
  5. Привлечение созаемщика или поручителя, который окажет посильную помощь с оплатой кредита.
  6. Согласование с банком вопроса продажи недвижимости с последующим погашением долга.

Если заемщик столкнулся с серьезными проблемами на этапе кредитования, которые привели к снижению уровня платежеспособности, рекомендуется обратиться напрямую в банк. Сотрудники финансовой организации разработают оптимальную систему восстановления платежей с учетом текущих доходов клиента. Если выбраться из долговой ямы в ближайшее время не получится, банк может рекомендовать добровольную продажу залога. В результате полученные средства используются для погашения текущей суммы долга. Первостепенное право выкупа получает совладелец, который дал разрешение на использование недвижимости в качестве обеспечения.

Вариант с добровольной продажей заложенной части имущества считается идеальным решением для всех сторон. Кредитор получит возмещение убытков без дополнительных судебных издержек и затрат времени на возвращение долга. Совладелец сможет выкупить часть недвижимости по сниженной цене, а должник получит шанс расплатиться с долгами без ухудшения кредитной истории и риска банкротства. Продать использованный в качестве обеспечения объект недвижимости разрешается также третьей стороне. В этом случае совладельцем может стать постороннее лицо, которое выплатило продавцу сумму, достаточную для погашения долга.

 

Вас также может заинтересовать:

Последствия банкротства физического лицаПоследствия банкротства физического лица

Что происходит после официального признания гражданина неплатежеспособным? Как инициировать процедуру реструктуризации задолженности с постепенной выплатой? Можно ли утвердить мировое соглашение? Нюансы конфискации и продажи имущества должника.

Оценка залогового обеспеченияОценка залогового обеспечения

Что представляет собой залоговое обеспечение кредита, каковы требования со стороны кредиторов? Как определяется рыночная стоимость залогового имущества, что включает экспертная оценка? Этапы заключения договора залога. В каких случаях происходит принудительное взыскание имущества, и как этого избежать?

creditar.ru

Можно ли взять кредит под залог доли недвижимости и как это сделать?

Взять кредит под залог доли возможно, однако данная процедура считается едва ли не самой сложной в практике специалистов по ипотечным сделкам.

В первую очередь, это связано с тем, что владельцы других долей (например разведенные супруги) могут быть против использования недвижимости в качестве залога. В таких случаях банки как правило дают отказ в выдаче займа.

Во-вторых, даже если совладельцы вашего дома или квартиры не против оформления займа на одну из долей, в случае непогашения кредита банку достаточно сложно взыскать задолженность даже через суд. Иными словами, формально доля должника будет числиться на счету банка, но по факту заемщик будет жить в этой квартире или в доме. Конечно же, кредитора не будут устраивать такие условия, поэтому часто кредит под долю находится у банков в неформальных «черных списках».

Как гарантированно получить кредит под залог доли?

Право одобрять или отказывать заемщику в выдаче займа всегда остается за кредитором, поэтому 100% гарантии, к сожалению, никто вам не даст. Тем не менее, чтобы увеличить свой шанс получить кредит необходимо чтобы:

  1. В документах было четко прописано, что за вами закреплена не просто доля, а конкретная комната с описанием ее расположения и указанием площади.
  2. В доме или квартире не были прописаны несовершеннолетние.
  3. Владельцы других долей дали свое согласие на сделку.
  4. Владельцы других долей подписали договор поручительства.
  5. Недвижимость была застрахована.
  6. Недвижимость предусматривала минимальное количество долей (проще всего оформить кредит равными долями — 50 на 50).

Обратите внимание, что кредит под залог доли недвижимости выдается в рамках программ, предусматривающих обычный кредит под залог недвижимости. То есть вряд ли вы найдете конкретную программу, которая предполагала бы кредит под залог доли в квартире или доме.

Как запретить совладельцу взять кредит под залог совместной недвижимости?

Во избежание риска остаться без «крыши над головой» будьте внимательны и не давайте согласие на кредит под залог доли, если вы не доверяете совладельцу недвижимости. Также, уберечь себя от подобной проблемы, может заблаговременно составленный брачный договор или нотариально заверенный договор о том, что вы запрещаете супругу или супруге брать кредит под долю недвижимости.

В таком случае кредит также могут выдать, но задолженность будет взиматься исключительно с заемщика и не будет распространяться на долю (-и) других владельцев недвижимости.

По сути,такие договора не спасают на 100% от риска, что другой владелец все же получит кредит, но в случае неуплаты, вы сможете сохранить свою долю, несмотря на то, что другая часть может уйти в счет оплаты банку.

Подобный риск в большей степени распространяется на родственников и супругов, если совладельцы не являются родственниками, в таком случае достаточно не давать согласие на кредит под залог доли недвижимости.

hochukredit.com

Кредит под залог доли. Как получить?

Кредит под залог доли сопоставим с кредитованием под залог комнаты в квартире. Только в данном случае доля не совсем четко определена.

Такой кредит взять на самом деле сложно, поскольку банки далеко не всегда желают работать с заемщиками, готовыми предоставить такое обеспечение. И если обеспечение вносить обязательно, может последовать отказ.

Причины отказа в кредите под залог доли

Почему банки отказывают? Причины просты:

  • заемщик владеет долей. Как правило, кредиты, требующие обеспечение, достаточно дорогостоящие. Нередко доля квартиры попросту не покроет убытки, а банку это не интересно;
  • заемщик может не выплатить свой долг. Что в таком случае вынужден сделать банк? Продать обеспечение, чтобы покрыть убытки. Вот тут-то и появляется проблема, потому что долю продать чрезвычайно сложно ввиду отсутствия желающих покупать недвижимость, которую еще и делить с кем-то нужно;
  • если заемщик не выплатил свой долг, банку придется продавать долю в недвижимости, но для этого может потребоваться согласие совладельцев жилья. Это дополнительные сложности, которые банку не нужны.

Также большие сложности появляются в продаже доли недвижимости, где проживают несовершеннолетние дети.

Как увеличить шансы для получения кредита под залог доли

kredit-pod-zalog-doli-kvartiri

Чтобы у потенциального заемщика банка шансы на взятие кредита с залогом доли квартиры возросли, он может воспользоваться одним из вариантов:

  • кредит под залог доли в квартире можно взять, если будет получено письменное разрешение со стороны совладельцев недвижимости. Разрешение нужно заверить нотариально;
  • если совладельцы недвижимости готовы стать поручителями по кредиту, банк с большой вероятностью вынесет положительное решение;
  • если совладельцы недвижимости готовы стать созаемщиками, шансы на положительное решение тоже велики.

Без привлечения совладельцев сложно добиться положительного решения.

Правда, можно обратиться к кредитному брокеру, который, в принципе, сможет помочь. Но и вмешательство брокерской компании не всегда гарантирует успех.

Главное – не оплачивать брокерам деньги за услуги до того, как кредит будет предоставлен.

Оформить ипотечный кредит под залог доли в квартире можно только в случае, если в ипотеку покупается, опять же, доля. Но тут снова возникают сложности в виде ненадежности для банка такого обеспечения.

Если заемщик покупает долю под залог этой же доли, можно внести, например, половину сумму в качестве первого взноса.

Это увеличит шансы на положительное решение. Правда, и процентная ставка может оказаться выше стандартной, но при большом первом платеже это не столь существенно.

Как выбрать банк для кредита под залог доли

kredit-pod-zalog-doli-banki

Есть несколько советов при выборе банка для взятия кредита под залог доли недвижимости:

  • изучите разные предложения. Решите, за какое время вы готовы выплатить долг. Определитесь с точной суммой. На основании этих данных просите в банках просчитать, каким будет ежемесячный платеж с учетом всех платежей. Это позволит определить реально выгодные предложения, а не просто прослушать лекцию о том, какие прекрасные условия в банке. Как правило, прекрасным историям верить не стоит, нужно узнавать сразу цифры;
  • если деньги в займ нужны не на покупку недвижимости, а на кредит для бизнеса, покупку авто или проведение лечения, залог квартиры может оказаться достаточно доступным решением в небольших, мало известных банках. Как правило, таковые набирают клиентуру, а посему предлагают мягкие условия;
  • соберите информацию о себе, как и платежеспособном заемщике. На самом деле банки учитывают только данные о доходах, которые официально подтверждены, то есть стабильные. Однако можно от себя прикрепить дополнительно информацию о любых доходах, которые у вас есть. Возможно, это повлияет на окончательное решение потенциального кредитора.

Также важно понимать, что банковская организация, если заинтересуется вами, как потенциальным заемщиком, будет производить проверки. То есть сотрудник финансового учреждения (оценщик) придет, дабы посмотреть на жилье.

Ликвидно ли оно, где находится, в каком состоянии находится дом. Если состояние дома хорошее, квартира городская, кредит под залог недвижимости взять вполне реально.

Нецелевые кредиты под залог доли выдаются Сбербанком, который готов предоставить 70% средств от суммы, на которую будет оценена доля в недвижимости.

При этом, опять же, она не должна быть проблемной, а в качестве поручителя нужно привести совладельца. Впрочем, условия иногда могут быть индивидуальными.

В Сбербанке кредиты под залог доли выдаются до 7 лет, если заемщик желает внести долю жилья в виде обеспечения.

Процентная ставка – от 15% годовых. Впрочем, такое предложение все равно окажется более выгодным, нежели беззалоговый кредит.

Правда, и риски тоже выше. Все-таки без внесения залога в случае неплатежеспособности заемщик не потеряет свое жилье.

poluchenie-kreditov.ru


Смотрите также