Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий. Можно ли продать квартиру если она в залоге у банка под кредит


Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий

Одна из форм сделок с недвижимостью – продажа квартир, находящихся в залоге у банка, приобрела распространение сравнительно недавно и стала неизбежным следствием развития ипотечного кредитования. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены привлекательные стороны подобных сделок, а также риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом. Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя. Кроме того, сделки с залоговыми квартирами часто предполагают определенную срочность, что делает их подготовку достаточно суматошным (при всей ответственности) занятием.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

  • Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
  • Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону - необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
  • В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры  является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании),  который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

  1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

  1. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

  1. Продажа через смену залогодателя

схемы приобретения залоговой квартирыСмена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартиры¸ а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения  от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Заключение

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

  • Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
  • Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
  • Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.

Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в  трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.

Realtypress.ru

www.realtypress.ru

Бесплатная юридическая консультация по вопросам строительства и недвижимости

Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, - ситуация распространенная, и даже отмечается, что такие квартиры на рынке недвижимости пользуются спросом. Часто это квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями. Залог – это обременение, подлежащее государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Сведения об обременении попадают в Единый государственный реестр прав, выписка из которого содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, что позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов, которые желают скрыть информацию об обременении. О наличии залога в пользу банка продавец должен извещать покупателя сразу, так как это определяет условия дальнейшей сделки по отчуждению квартиры. Условия проведения сделки будут зависеть не только от продавца и покупателя, а также от банка, который определяет момент и способ погашения кредита. Условия, предлагаемые банком, могут быть неприемлемы для данного покупателя, и он откажется от сделки. Если к этому моменту уже будет весен аванс за квартиру, то недобросовестный продавец сможет настаивать на сделке, угрожая удержанием аванса. Выписка из ЕГРП является необходимым документом для проведения сделки в нотариальной форме.

Более того, нотариус самостоятельно в момент удостоверения сделки получает информацию по объекту в режиме online на портале Росреестра, чтобы убедиться в отсутствии обременений. Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счет вырученных от продажи средств погасить задолженность по кредиту. В соответствии со ст. 334 ГК РФ и ст. 50 Закона № 102-ФЗ по обеспеченному залогом обязательству банк имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Способ реализации недвижимости урегулирован законом и возможен только по решению суда (ст. 56 Закона № 102-ФЗ). Судебный порядок в первую очередь определен тем, что ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заемщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обремененной квартиры по обоюдному согласию с погашением задолженности по кредиту. В соответствии со ст.37 Закона № 102-ФЗ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе реализации в судебном порядке банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся денежные средства по кредиту.

Наиболее простой способ продажи - найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Чем больше сумма, необходимая для погашения кредита, тем больше такая схема взаиморасчетов пугает покупателей. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя, продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи. Сделка купли-продажи обремененной квартиры должна происходить в банке, у которого квартира находится в залоге. По мнению руководителя расчетного центра Банковский,6 Котовой Наталии Николаевны, способ, наиболее учитывающий интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки. В ячейку, предназначенную для банка, покупатель вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток денежных средств помещается в ячейку для продавца квартиры. После того, как банк получит необходимую сумму, он выдает справку о погашении кредита. Внимание участников сделки хотелось бы обратить на то, в какой момент банк перестает начислять проценты за пользование кредитом. Если этот момент определен выемкой денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее предусмотреть, кто несет расходы на оплату банковских процентов пока будет происходить государственная регистрация сделки и денежные средства будут находиться в ячейке.

После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи. Несмотря на то, что банк выступает в этой сделке координатором при проведении расчетов, ответственность за договор купли-продажи он не несет. Поэтому нотариальной форме сделки должно отдаваться предпочтение как дополнительной гарантии при проведении сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка. Регламентированный в договоре способ расчетов, штрафные санкции для продавца, в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита будут проверены нотариусом, который несет личную имущественную ответственность за удостоверенный договор. Далее заключенный договор купли-продажи и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию. В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение трех рабочих дней производится погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.

Еще один способ реализации заложенной квартиры - найти покупателя, который планирует приобрести квартиру с использованием ипотечных средств. Такой способ наиболее реальный, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходит в одном банке. Предварительно банк проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита. На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Некоторые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитования.

law.vdolevke.ru

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка

Залоговая квартира представляет собой недвижимость лица, которое не смогло выплатить проценты по оформленному кредиту. К сожалению, подобные ситуации встречаются все чаще и чаще.

В качестве продавца может выступать сам должник, которому не удается возместить средства по кредитному договору, либо банковская организация, получившая имущество в судебном порядке.

Какие бывают способы покупки недвижимости у банка? Какие необходимо учитывать особенности? Ответы на эти вопросы можно получить прямо сейчас.

Способы приобретения

Предусматривают несколько способов, на основании которых удастся приобрести залоговую квартиру.

Первый – покупка объекта недвижимости у лица, задолжавшего банку денежные средства. В таком случае потребуется получить разрешение от банковской организации на продажу жилой площади.

Узнать о том, что объект выступает залогом, можно с помощью справки из ЕГРП.

Обычно банк соглашается на эту сделку сразу, поскольку ему не выгодно самостоятельно заниматься её отчуждением – процедура проводится через суд, более того может затянуться на долгие месяцы.

При таком подходе право собственности будет оформлено с обременением, снятие которого – задача покупателя.

Чтобы предупредить притязания со стороны третьих лиц (имущество выступает залогом в банке), рекомендуется осуществлять сделку с использованием ячейки в банке.

В таком случае средства поступят на счет продавца только после того, как свидетельство собственности будет оформлено без обременения в форме ипотеки.

Основные схемы

Другая схема, которая часто используется, основывается на передаче самого кредита другому лицу.

В таком случае также требуется разрешение банковской организации, но принимается оно в индивидуальном порядке, например:

  • новый заемщик материально обеспечен, следовательно, он лучше старого, поэтому разрешение удастся получить;
  • средства, выплаченные первым заемщиком, будут компенсированы ему покупателем, а договор предоставления ипотеки переоформляется.

Важно учитывать, что подобные сделки связаны с экономической выгодой для покупателя, но для их осуществления потребуется приложить немало усилий.

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка осуществляются только после того, как банковские организации получат недвижимость в судебном порядке.

К моменту реализации объекта, банки уже являются собственниками квартир.

Важно, что это имущество является не профильным активом, поэтому оно обязательно должно быть реализовано.

Этим занимается значительной количество организаций, одна из специализаций которых является выдача ипотеки или жилищного кредита.

Конечно, факт передачи квартиры по залогу через суд не является достоинством для недвижимости. По этой причине их стоимость гораздо ниже рыночных, главное – она должна покрывать ипотеку. Размер скидки во многом зависит от продолжительности реализации объекта.

Особенности

Как купить квартиру в залоге у банка? Для начала рекомендуется принимать во внимание следующие особенности:

  1. Обычно продажа недвижимости такого типа происходит через стандартные объявления или специальные разделы, расположенные на банковских сайтах. Можно воспользоваться системами открытых аукционов, которые проводятся судебными приставами. В таком случае все объекты недвижимости предварительно анонсируются в СМИ за месяц до проведения мероприятия.
  2. Чтобы принять участие в торгах, потребуется не просто оформить заявку, но и внести авансовую сумму. Часто происходит, что торги по определенным причинам не проводятся (к примеру, в них принимает участие всего один человек или стартовая цена не предлагается никем из присутствующих), то стоимость недвижимости снижается, а повторные торги организуются через 30 суток.

Выгодно ли?

Рассматривая вопрос о выгоде приобретения квартиры у банка, получившего её в качестве залога, можно рассматриваться с двух сторон:

  1. Во-первых, финансовая выгода очевидна – стоимость объекта снижается на 15%, в случае несостоявшегося аукциона – еще на 15% и т.д. Приобретение стандартной квартиры обойдется гораздо дороже.
  2. Во-вторых, непростая процедура сделки является причиной, по которой такие объекты приобретаются редко. Они достаются тем гражданам, которые готовы рискнуть и потратить дополнительное личное время для оформления и сбора всех документов, чтобы сэкономить материальные ресурсы.

Ошибочно мнение, что банк занимается реализацией квартир с дефектами или изъянами.

Недвижимость так же, как и при совершении стандартной процедуры, можно осмотреть и побеседовать с банковским сотрудником, который занимается её реализацией.

После покупки можно будет получить свидетельство собственности.

Риски

Все сделки являются безопасными, если после их завершения вы получаете свидетельство собственности, а в договоре указывается реальная сумма объекта.

В спорных ситуациях, если они возникнут, гражданин с договором и свидетельством сможет доказать добросовестность и при необходимости вернуть свои средства обратно.

При покупке квартиры, находящейся в залоге у банковской организации, сделка происходит с юридическим лицом.

Его проверяет большое количество органов, следовательно, сделка оказывается защищенной от мошенничества.

Достаточно лишь принимать во внимание общие правила безопасной покупки:

  • отсутствие задолженностей по коммунальным платежам;
  • отсутствие граждан, которые имеют прописку в жилой площади;
  • отсутствие в отношении объекта недвижимости споров, взысканий и обременений со стороны государственной власти.

Как оформить?

Оформление такой сделки, как покупка квартиры у банка, начинается с подачи заявки на участие в аукционе и оплаты авансового взноса.

Если вы предложите наиболее выгодную для банка сумму средств, то становитесь покупателем квартиры.

Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры у юридического лица.

В остальном порядок действий практически не отличается, единственное – продавцом выступает юридическое лицо.

Оно предъявляет другие документы для регистрации и составления документов (например, учредительную документацию и т.д.).

Возможные сложности

Специалисты убеждены, что самый сложный момент в сделке такого характера – убеждение покупателя.

Правосознание многих граждан недостаточно развито, поэтому, по их мнению, покупку таких объектов нельзя осуществлять.

Если квартира находится в залоге у банковской организации, то это негативно сказывается на её покупке, как минимум, в 70% случаев.

Сложности возникают также при осуществлении альтернативной сделки, поскольку заложенное жилье продается по особой схеме.

Покупатели зачастую не способны справиться с любыми отхождениями от норм покупки-продажи. Другая, не менее, сложная ситуация – банковская организация, в которой оформлялась ипотека, прекратила свое существование.

На видео о приобретении залоговой недвижимости

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

77metrov.ru


Смотрите также